Analizy kwartalne

2017.09.21

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2q2017

  • W 2q17 na rynku mieszkaniowym utrzymywała się dobra koniunktura. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym rosły umiarkowanie lub nie zmieniły się istotnie wobec 1q17 przy wysokim popycie i dużej podaży mieszkań. Trendy wzrostowe były wyraźniejsze w przypadku rynku wtórnego, co można wiązać z dążeniem sprzedających do osiągnięcia wyższych cen, zbliżonych do cen na rynku pierwotnym, w warunkach mocnego popytu.

 

  • Indeks hedoniczny NBP dla 7 największych miast (łącznie) w 2q17 sygnalizuje kontynuację umiarkowanego wzrostu cen na rynku wtórnym, w większości pozostałych miast wojewódzkich ceny również lekko rosły lub były stabilne.
  • Niewielka rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowejw 2q17 dlamieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie (ok. 1%) i pozostałych miast wojewódzkich (poniżej 5%) wskazuje na szybkie finalizowanie transakcji (i siłę popytu).
  • Polska sytuuje się w grupie krajów europejskich o relatywnie stabilnym poziomie cen mieszkań - wg Eurostat w 1q17 ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 3,3% w porównaniu z 1q16 (przy 4,5% r/r w UE-28; najwięcej w Islandii: +16,3% r/r, najmniej w Chorwacji: -0,4% r/r).
  • Według ZBP, wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 2q17 wyniosła 11,7 mld zł (+6,1% q/q; +1% r/r). Wolumen nowych kredytów w 2q17 był najwyższy od 3q11. Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 80% stanowiły 49,2% ogółu nowoudzielonych (wzrost o 4,6pp q/q). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 2q17 największy udział miały Warszawa (43%), aglomeracja katowicka (6%) i Trójmiasto (5%).
  • Popyt na mieszkanie generowany z programu MdM (program wg Ustawy do 30.09.2018) wygasa. Środki na wypłaty przewidziane na 2017 r. zostały (po nowelizacji programu w lipcu 2017) wykorzystane w 100%, a limit na 2018 w 51%. Od stycznia 2018 kredytobiorcy będą mogli jeszcze aplikować o pozostałe środki przewidziane do wypłaty w 2018. Dotychczas w ramach MDM podpisano 95,3 tys. umów kredytowych na kwotę 16,7 mld zł (w tym 5,7 tys. umów na kwotę 1,1 mld zł w 2q17).
  • Według NBP w ostatnich kwartałach gotówką finansowano 65-70% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach.
  • Bardzo dobre wyniki sprzedaży deweloperów w 2q17 – na rynku pierwotnym 6 aglomeracji monitorowanych przez REAS do sprzedaży wprowadzono 17,5 tys. mieszkań (+9,5% q/q; -1,4% r/r). W ostatnich 4 kwartałach łącznie sprzedano 69 tys. mieszkań (+21% w porównaniu z okresem 3q15-2q16). W 2q17 najwięcej sprzedano w Łodzi (+11% q/q) i Trójmieście (+4% q/q), w pozostałych aglomeracjach nastąpił spadek. Liczba mieszkań w ofercie zmalała do 50 tys. (-0,4% q/q). Oferta zmalała w Poznaniu i Krakowie, wzrosła w 4 miastach (najmocniej w Łodzi i Trójmieście).
  • W 2q17 wolniej rosła liczba mieszkań oddanych do użytku (3,7% r/r vs 8,4% r/r w 1q17), jak również liczba rozpoczynanych mieszkań ogółem (19% r/r vs 29% r/r w 1q17). Mieszkania deweloperskie stanowiły 49% mieszkań oddanych do użytku ogółem i 49,5% rozpoczętych. Wolniej wzrastała także liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (26% r/r vs 43% r/r w 1q17), w przypadku deweloperów odpowiednio 37% r/r i 55% r/r.

 

  • Niewielka podaż gruntów pod zabudowę w największych miastach wpływa na utrzymywanie się tam wysokich cen działek (lokalnie duże rozpiętości), w 1h17 najwyższe wzrosty r/r zanotowano w Gdańsku i Krakowie. Oferta działek budowlanych w miastach wojewódzkich zmalała, wzrosła natomiast położonych w powiatach ziemskich, co można wiązać ze wzrostem popytu na tańsze działki poza miastami.
  • Symptomy usztywnienia podaży w zapisach księgowych deweloperów –w 1h17 w porównaniu z 2016 nastąpił: - spadek zapasów gotowych mieszkań (-22%); - spadek projektów w toku (-5%); - zmniejszenie banku ziemi (‑25%).
  • W 3q17 weszły w życie dwie regulacje ważne dla uruchomiania programu Mieszkanie Plus: - ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości (powołanie banku państwowej ziemi dla potrzeb budowy mieszkań na wynajem); - nowelizacja ustawy dot. społecznego budownictwa czynszowego.
  • W perspektywie roku najbardziej prawdopodobna jest kontynuacja tendencji wzrostowych cen mieszkań, na które wskazują wysoki popyt na mieszkania i oznaki usztywnienia podaży. Wysoki popyt na mieszkania wspierają niskie stopy procentowe (tani kredyt mieszkaniowy, mieszkanie jako alternatywa dla lokaty) i wzrost dochodów gospodarstw domowych. Przy oczekiwaniach dalszych wzrostowych tendencji cen możliwe jest też wzmocnienie motywu spekulacyjnego (zakup z zamiarem sprzedaży z zyskiem). Oznaki usztywnienia podaży to spadek liczby gotowych mieszkań do sprzedaży i wolniejszy wzrost liczby rozpoczynanych projektów w toku, które mogą świadczyć o pojawieniu się ograniczeń w dostępie do nowych terenów budowlanych i problemach z siłą roboczą.
  • W średnim okresie wzrost podaży mieszkań na wynajem może powodować spadek czynszów i ograniczanie opłacalności wynajmu mieszkania.
  • W perspektywie roku nie można wykluczyć podwyżki stóp procentowych NBP. Droższy kredyt mieszkaniowy i osłabienie inwestycyjnych zakupów mieszkań przełożyłyby się na mniejszy popyt i wyhamowanie wzrostu cen mieszkań.
  • Utrzymującym się ryzykiem dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych) w perspektywie roku jest niepewność otoczenia regulacyjnego i zewnętrznego (niepewność polityczna w strefie euro, brexit).

Całość raportu w załączonym poniżej pliku.