Korekta na rynku mieszkaniowym? Możliwa, ale nie jak w latach 2008-2013

Po spowolnieniu wzrostu cen mieszkań w drugim półroczu 2020 na szerokim rynku, z lokalnymi spadkami cen w okresie po wybuchu pandemii, do końca 2021 oczekujemy stabilizacji cen mieszkań. Przesłankami takiej oceny są umiarkowany popyt konsumpcyjny, spadki stawek na rynku wynajmu obserwowane od połowy 2020 oraz duża podaż nowych mieszkań widoczna w portfelu mieszkań w budowie z przewidywanym terminem wystawienia na rynek w latach 2021-2022. Wymienione negatywne dla rynku czynniki będą jednak neutralizowane pozytywnym wpływem niskich stóp procentowych (które według nas zostaną utrzymane co najmniej do 2022). Ultra niskie stopy poza zwiększeniem dostępności finansowania, nasilają zjawisko zakupów mieszkań jako ochrony wartości posiadanych środków (szczególnie przy podwyższonej inflacji). Po stronie podaży czynnikami niepozwalającymi na spadki cen będą wysokie ceny gruntów (ograniczona dostępność, przedłużające się procedury administracyjne), spodziewany silny wzrost presji kosztowej, w szczególności podwyżki cen materiałów budowlanych (m.in. stali czy tworzyw sztucznych), a także zaostrzone od 2021 normy dotyczące efektywności energetycznej budynków (izolacja dachu i ścian).

Stopy procentowe

Wczesnej fazie globalnego kryzysu finansowego towarzyszyły zaostrzone warunki kredytowania. Podwyżki stóp NBP przed kryzysem spowodowały wzrost międzybankowych stawek WIBOR. W kolejnej fazie kryzysu banki najpierw ograniczyły, a później pod wpływem nowych regulacji całkowicie zamknęły dostęp do kredytów walutowych, o niższym oprocentowaniu niż w przypadku kredytów złotowych, co miało bardzo poważne, negatywne skutki dla koniunktury na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W wyniku zamknięcia dostępu do nisko oprocentowych kredytów walutowych, efektywne oprocentowanie nowych kredytów istotnie wzrosło, pomimo spadku oprocentowania nowych kredytów złotowych.

Reakcją na wybuch pandemii Covid-19 była natomiast niemal natychmiastowa, znacząca redukcja stóp procentowych do rekordowo niskiego poziomu i obietnica utrzymania ich na niskim poziomie przez dłuższy czas. Warunki udzielania kredytów hipotecznych, po przejściowym, delikatnym zaostrzeniu w reakcji na lockdown, zostały ponownie złagodzone w drugim półroczu 2020.

Wszystkie banki, które były aktywne na tym rynku przed wybuchem pandemii, nadal oferują kredyty hipoteczne i raczej nie zamierzają opuszczać tego rynku w kolejnych latach. W 2008 działalność w zakresie kredytów hipotecznych była znacznie bardziej ograniczona, a warunki udzielania kredytów zaostrzyły się na dłuższy okres.

Dostępność mieszkań

Relacja cen mieszkań do płac w 2008 była o 41,2% wyższa niż w 2020. Oznacza to, że obecnie mieszkania są znacznie bardziej dostępne. Co więcej, relatywna dostępność mieszkań w Polsce wyraźnie się poprawiła na tle innych krajów UE w ostatnich latach. O większej dostępności mieszkań świadczy także różnica w skali spadku średniej maksymalnej zdolność kredytowej w czasie globalnego kryzysu finansowego oraz w trakcie pandemii. Obecnie zmniejszyła się ona o 5,6%, podczas gdy w 2008 spadek wyniósł aż 21,5%.

Relatywna opłacalność najmu oraz wynajem instytucjonalny

Rynek wynajmu, dynamicznie rozwijający się w ostatnich latach, obecnie jest głęboko dotknięty skutkami epidemii koronawirusa. Nastąpiło załamanie wynajmu krótkoterminowego, z którego korzystają głównie turyści, a w przypadku wynajmu długoterminowego znacząco zmalał popyt ze strony pracowników i studentów, którzy w dużej skali przeszli na pracę/naukę zdalną. Niemniej jednak wobec obniżek stóp procentowych, relacja zwrotu z najmu względem oprocentowania depozytów silnie się poprawiła, co mocno napędza popyt inwestycyjny oraz związany z chęcią ochrony kapitału. Warto dodać, że okres pandemii spowodował silny odpływ kapitału inwestycyjnego z rynku nieruchomości biurowych i handlowych. Przy nadmiarze kapitału inwestorzy mogą się przekierować na rynek mieszkań na wynajem. Zjawisko to może zwiększać płynność na rynku mieszkaniowym oraz zmniejszać wahania cen w cyklu koniunkturalnym.

Rynek pracy i sytuacja płynnościowa gospodarstw domowych

Spowolnienie gospodarcze wywołane globalnym kryzysem finansowym w 2008 doprowadziło do wieloletniego wzrostu stopy bezrobocia. Obecnie sytuacja na rynku pracy jest dużo korzystniejsza, a szybko wprowadzone mechanizmy antykryzysowe skutecznie powstrzymały wzrost poziomu bezrobocia. Znacznie lepsza jest również obecna sytuacja płynnościowa gospodarstw domowych, które charakteryzują się wysoką nadwyżką oszczędności. Warto zwrócić uwagę również na spadek relacji zadłużenia kredytowego gospodarstw domowych do dochodów do dyspozycji i PKB.