W 2020 wolumen transakcyjny na krajowym rynku nieruchomości komercyjnychspadł znacząco, bo o 27% r/r, osiągając 5,25 mld EUR. Spadek był głębszy niż na szerokim rynku europejskim (17%).

Silne spadki ograniczyły przejrzystość cen i stóp kapitalizacji na rynku. Stopy kapitalizacji definitywnie zakończyły okres kompresji i rozpoczęły wzrost (za wyjątkiem magazynów, gdzie odnotowano dalszą kompresję).

Rynek inwestycyjny w 2020 ratowały spadające koszty finasowania oraz bardzo silny rynek najmu obiektów magazynowych. Wątpliwości co do rynku najmu biur oraz centrów handlowych spowalniał transakcje w tych sektorach.

W 2020 rynek był zdominowany transakcjami sektora magazynowego (49,7% wolumenu ogółem),co było zjawiskiem bezprecedensowym. Sam rynek magazynowy wzrósł r/r w 2020 o 80%.

Spadek wolumenu transakcyjnego w Polsce w 2020 (o 27%) był silniejszy niż na rynku światowym (spadek o ok. 20% wg JLL) oraz europejskim (spadek o 17% wg. CBRE). Na rynku europejskim spadek wolumenu inwestycji handlowych wyniósł zaledwie 5% (w Polsce 66%), a inwestycji biurowych o 32% (w Polsce o 48%).

Wstępne dane CBRE za 1q21 dla Polski wskazują na silne odbicie na rynku biurowym (obroty na poziomie 600 mln EUR), względne odbicie na rynku handlowym (190 mln EUR) oraz nadal dobre wyniki rynku magazynowego (430 mln EUR). Ogółem spadek wolumenu r/r w 1q21 (o 35%) był niższy niż na szerokim rynku europejskim (o 40%).

Krajowy rynek inwestycyjny w 2020 ponownie pozostał zdominowany przez nabywców zagranicznych. Brak legislacji w kierunku krajowego REIT ogranicza bazę inwestorów krajowych.

W dłuższym terminie wpływ na rynek inwestycyjny będzie mieć sytuacja na rynku najmu. Kryzys Covid-19 prawdopodobnie dosyć głęboko wpłynie na strukturę popytu na powierzchnie, zwłaszcza biurowe, a w mniejszym stopniu handlowe.

Epidemia przyspieszyła rozwój e-commerce, jednak w okresie otwarcia klienci chętnie wracali do klasycznego handlu. Niemniej obserwując sytuację na wiodących rynkach na świecie narastająca sprzedaż e-commerce jest procesem trudnym do zatrzymania. Przed nami jest wieloletni okres słabnącego rynku inwestycyjnego obiektów handlowych (zwłaszcza bazujących na ofercie modowej) oraz okres spadających cen. W ostatnich kwartałach inwestorzy preferują niewielkie obiekty handlowe typu „park handlowy” oraz obiekty obsługujące sektor sprzedaży codziennej.

W przypadku nieruchomości biurowych kluczowym będzie rozpoznanie długotrwałych skutków pracy zdalnej przez potencjalnych inwestorów.

Zdecydowanie najmniej poszkodowany przez epidemię został segment magazynowy; rynek najmu powierzchni magazynowych w wyniku reindustrializacji, skracania łańcucha dostaw oraz rozwoju e-commerce w długim terminie może okazać się beneficjentem zmian wywołanych przez epidemię. W 2020 obroty na tym rynku były niemal rekordowe zarówno w Polsce jak i na szerokim rynku.

Do końca 2019 stopy kapitalizacji znajdowały się w łagodnym trendzie spadkowym. W 2020 w wyniku epidemii referencyjne stopy kapitalizacji rozpoczęły wzrosty, jednak sam rynek, a zwłaszcza sektor handlowystał się zdecydowanie mniej transparentny.

Najnowsze dane Green Street dostępne dla szerokiego rynku europejskiego wskazują na szybkie odbicie cen nieruchomości komercyjnych pomiędzy kwietniem 2020, a kwietniem 2021 o 6,1%. Powyższe wzrosty wyrównałystraty wartości odnotowanych w marcu 2020.

Widoczne jest jednak zasadnicze zróżnicowanie pomiędzy sektorami. W przypadku nieruchomości magazynowych od marca 2020 do kwietnia 2021 wartości wzrosły o 19%natomiast dlanieruchomości handlowych oraz biu rowych spadek wartości wyniósł odpowiednio 15% i 4,5%. W przypadku handlu widzimy kontynuację osłabiania się wartości kapitałowych, natomiast dla biur początkowy wzrost pomiędzy wiosną, a jesienią 2020 zatrzymał się.

European Fair Value index ostatnio publikowany przez C&W na koniec 3q20 wzrósł gwałtownie r/r z 45 do 75, nieruchomości zatem są najbardziej niedoszacowane od 2014. Konstrukcja indeksu nie uwzględnienia jednak przyszłych perspektyw otoczenia makroekonomicznego oraz samego rynku nieruchomości, w tym rynku najmu.

Według badania RICS, globalny sentyment rynkowy poprawił się w 2h20 z poziomu -37 do -27. Szok jakim była epidemia był mniejszy w porównaniu z kryzysem finansowym w 2008, kiedy sentyment rynkowy wyniósł -48. Obecnie obserwujemy zdecydowanie lepsze odczyty sentymentu rynku inwestycyjnego (-19), w porównaniu z sentymentem rynku najmu (-35). Prawdopodobnie wynika to z natury obecnego kryzysu, który odwrotnie niż w 2008 ma swoje źródła na rynku najmu.

Według RICS Sytuacja w Europie jest bardzo podobna do sytuacji na skali globalnej. W Polsce ogólny sentyment na poziomie -18 jest zbliżony do średniej europejskiej i globalnejoraz również wskazuje na trend wzrostowy.

Epidemia Covid-19 będzie miała długoterminowe skutki na wartościach kapitałowych. Nawet w przypadku scenariusza optymistycznego po ustaniu epidemiiobawiamy się, że jej wpływ na ceny może być długotrwały, zwłaszcza w sektorach biurowym oraz po części w handlowym. Rynki nieruchomości mają tendencję do powolnych dostosowań cenowych natomiast szybkiej reakcji płynnościowej.

W przypadku nieruchomości magazynowych oczekujemy dalszego wzrostu cen w wyniku dodatkowego popytu funduszy rebalansujących swoje portfele w kierunku obiektów magazynowych.

2021-05-20 wyk1

Pokaż pliki do pobrania
Drukuj