Raporty branżowe

2019.10.08

Rynek nieruchomości biurowych 2q19

W 1h19 nowa podaż, wzrost zasobów i absorpcja były niższe r/r zarówno w regionach, jak i na rynku stołecznym. W regionach absorpcja była niższa od przyrostu zasobów, tym samym podwyższył się poziom oraz współczynnik pustostanów. Spadek nowej podaży jest przejściowy - do końca 2020 podaż ponownie wzrośnie, osiągając rekordowe poziomy blisko 1 mln m2.

Mimo deficytu absorpcji, wolumen podpisanych umów najmu w 1h19 wzrósł r/r, a perspektywy dla rynku pozostają bardzo pozytywne.

Na koniec 1h19 zasoby na analizowanych rynkach zbliżyły się do 10,7 mln m2, pod koniec roku zasoby przekroczą 11 mln m2.

W 1h19 nowa podaż powierzchni biurowych była w kraju niższa o 25% r/r i wyniosła ponad 321 tys. m2. Nowa podaż była niższa o 21% od średniej z lat 2016-19.

Zdecydowanie najgłębszy spadek nowej podaży odnotowano na rynku stołecznym, w regionach nowa podaż pozostawała zasadniczo stabilna. Jednak to w stolicy przewidujemy największą dynamikę nowej podaży w następnych 6 kw.

W 1h19 absorpcja w kraju wyniosła blisko 250 tys. m2, po spadku o 38% r/r. Absorpcja w 1h19 była tym samym niższa od średniej z pierwszej połowy lat 2016-18. Spadek absorpcji w pewnej mierze wynikał ze zdecydowanego spadku nowej podaży r/r w Warszawie, Wrocławiu oraz Trójmieście.

Absorpcja w 2q19 uległa znacznej poprawie. Ogólnie w kraju w samym 2q19 absorpcja wzrosła k/k o 220%, a proporcja absorpcji do nowej podaży poprawiła się zdecydowanie (z 42% do 106%). Również na rynkach regionalnych w 2q19 absorpcja wzrosła (k/k o 54%), a proporcja absorpcji do nowej podaży zdecydowanie się poprawiła (z 53% do 85%).

Dobre wyniki absorpcji w 2q19 oraz bardzo wysoki wolumen transakcji najmu w 1h19 wskazują, że niewielki spadek absorpcji w 1h19 miał charakter jednorazowy. Szczególnie w 2020 absorpcja, zwłaszcza w regionach, będzie się musiała zmierzyć z kilkunastoprocentowym wzrostem nowej podaży, jaki wtedy nastąpi, co prawdopodobnie będzie wiązało się z dalszym przyrostem pustostanów na rynkach regionalnych.

Współczynnik pustostanów w kraju na koniec 1h19 wyniósł 8,91% i był (za wyjątkiem 4q18) najniższy od 2012. 

W Warszawie, gdzie pustostany spadają wyjątkowo szybko, współczynnik na koniec 2q19 wyniósł 8,53% i był bezwzględnie najniższy od 2012.

W przypadku miast regionalnych współczynnik na poziomie 9,31% był nieznacznie niższy od średniej z lat 2016-18.

Zarówno w Warszawie, jak i w regionach sytuacja pod względem pustostanów w 2q19 była lepsza, niż w 1q19, kiedy to szczególnie w Warszawie wystąpiło przejściowe załamanie absorpcji.

W trakcie następnych 2 lat przewidujemy dalszy spadek współczynnika pustostanów w stolicy oraz stabilizację, ewentualnie niewielki wzrost, na rynkach regionalnych. Rynkiem z ryzykiem istotnego wzrostu współczynnika pustostanów pozostaje obecnie Łódź.

W 1h19 zarówno efektywne, jak i wywoławcze czynsze w Warszawie i w większości miast regionalnych pozostawały stabilne. W Poznaniu, gdzie nastąpił wzrost pustostanów, czynsze zarówno efektywne, jak i wywoławcze spadły nieznacznie. W samym 2q19 nie odnotowano zmian stawek czynszów efektywnych. W Poznaniu spadły czynsze wywoławcze.

Nasza prognoza czynszów na rynkach regionalnych wskazuje obecnie na wysokie prawdopodobieństwo utrzymania stabilnych stawek czynszóww perspektywie najbliższych 2-3 lat. Ewentualne spadki czynszów są naszym zdaniem możliwe na rynku łódzkim (ze względu na przejściową nadpodaż) oraz na obecnie najdroższym rynku poznańskim.

W Warszawie wzrastający deficyt podaży prawdopodobnie doprowadzi do wzrostów czynszów w perspektywie 2020 oraz kolejnych lat, czego oznakisą już widoczne przy obecnie negocjowanych umowach