Raporty branżowe

2019.11.26

Rynek nieruchomości magazynowych 2q19

Pierwsza połowa 2019 charakteryzowała się rekordowym poziomem nowej podaży i absorpcji oraz stabilnym i niskim współczynnikiem pustostanów.

Po raz pierwszy od wielu lat czynsze referencyjne znacząco wzrosły na większości rynków.

Wskaźniki wyprzedające są jednak lekko negatywne z nadal rosnącą nową podażą (zwłaszcza spekulacyjną) oraz słabszymi wynikami popytu brutto w 1h19.

Na koniec 1h19 zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych na 12 wiodących rynkach magazynowych wyniosły 16,1 mln m2, co na mieszkańca oznacza już ponad 47% poziomu rynku niemieckiego.

W 1h19 największy przyrost zasobów ponownie odnotowano w Polsce Centralnej (199 tys. m2).

W ostatnim roku pojawiły się nowe rynki magazynowe wokół Kielc oraz Białegostoku. Wchodzenie nowoczesnej logistyki do mniejszych ośrodków jest nowym trendem w sektorze magazynowym.

Nowa podaż pozostaje w silnym trendzie wzrostowym od 2013. W 1h19 nowa podaż była rekordowa, wynosząc 886 tys. m2 (wzrost o 30,3% r/r).

W 2h19 nowa podaż prawdopodobnie również będzie rekordowa, wynosząc około 1,5 mln m2.

Niepokojącym trendem jest stopniowy wzrost zasobów budowanych na zasadach spekulacyjnych, które na koniec 1h19 po raz pierwszy przekroczyły poziom 1 mln m2 z 2,2 mln m2 w budowie.

W 1h19 absorpcja wyniosła 845 tys. m2 po wzroście o blisko 6,8% r/r. Był to historycznie najwyższy wynik absorpcji w pierwszej połowie roku.

Obecnie obserwujemy wypłaszczenie krzywej absorpcji (po kilkuletnim okresie niemal nieprzerwanych wzrostów) i nie przewidujemy, aby w najbliższych latach absorpcja znacząco przekroczyła 2 mln m2 rocznie.

Popyt brutto w 1h19 wyniósł 1,77 mln m2 po spadku r/r o blisko 37%. Słabszy popyt brutto wynikał po części z mniejszej niż przed rokiem liczby transakcji najmu obiektów BTS realizowanych dla operatorów e-commerce.

Na koniec 1h19 współczynnik pustostanów na 12 monitorowanych przez IRF rynkach utrzymał się na niezmienionym poziomie 5,33%.

Współczynnik pustostanów dla 12 rynków pozostaje nieznacznie poniżej średniej z lat 2015-18 (5,57%). Jednak licząc r/r, współczynnik pustostanów wzrósł o blisko 92pb ze względu na wzrost w 2h18. Przewidujemy, że podobnie w 2019 współczynnik pustostanów wzrośnie dosyć wyraźnie w drugiej połowie roku.

Po wielu latach tendencji spadkowej, która w ostatnim czasie stawała się bardziej łagodna, czynsze efektywne w 2q19 wyraźnie wzrosły.

Scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki (perspektywa końca 2020) wartości czynszowych, wyrażonych w EUR, jest ich dalszy, lecz słabnący wzrost.

Zagrożenie występowania nadmiernych pustostanów na krajowym rynku powierzchni magazynowych wynika z czynników długofalowych, jak potencjalna deindustrializacja oraz zmiany w układzie transportowym kraju. W naszej ocenie wystąpienie tych czynników w sposób negatywnie wpływający na popyt na istniejące zasoby jest niewielkie w perspektywie tej oraz przyszłej dekady.

W perspektywie następnej dekady w naszej ocenie postępująca industrializacja kraju oraz rozwój e-commerce będzie sprzyjał rozwojowi rynku magazynowego. Coraz szersza sieć dróg ekspresowych z jednej strony oraz trudności ze znalezieniem kadr, będzie napędzał rozwój w mniejszych ośrodkach. Z drugiej strony prawdopodobnie umocni się trend budowy mniejszych magazynów w pobliżu centrów miast w celach realizacji szybkiej dostawy dla rosnącej rzeszy klientów e-commerce.