Zabezpieczenie kredytu

Docelowym zabezpieczeniem kredytów mieszkaniowych jest hipoteka ustanowiona na:

• nieruchomości kredytowanej
• innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy
• lub na nieruchomości należącej do osoby trzeciej.

Drugim, po hipotece podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest cesja praw z polisy ubezpieczenia mienia.

Jako zabezpieczenie przejściowe (stosowane do momentu ustanowienia hipoteki) można przyjąć:

• weksel własny in blanco
• poręczenie wg prawa cywilnego
• lub inne formy zabezpieczenia akceptowane przez Bank.

Księga wieczysta jest urzędowym rejestrem, który jest prowadzony w celu ujawnienia stanu prawnego nieruchomości. Oznacza to, że księga wieczysta umożliwia stwierdzenie komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. Do księgi wieczystej podzielonej na cztery działy wpisywane są wszelkie prawa rzeczowe na nieruchomości, takie jak: własność, użytkowanie wieczyste, służebność, własnościowe prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej czy hipoteka.

Księga wieczysta składa się z czterech działów:

• pierwszego, który opisuje nieruchomość i zawiera pochodzące z ewidencji gruntów dane pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości. W dziale pierwszym opisane są też ewentualne prawa związane z prawem własności nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta;
• drugiego, w którym wpisani są właściciele nieruchomości/użytkownicy wieczyści/posiadacze własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego itp.;
• trzeciego zawierającego wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości. W dziale trzecim mogą znaleźć się informacje dotyczące m.in. tzw. służebności osobistej (nakazuje ona właścicielowi nieruchomości umożliwienie dożywotniego korzystania z mieszkania osobie fizycznej, na rzecz której służebność jest ustanowiona) czy służebności gruntowej (nakłada ona na właściciela nieruchomości obowiązek np. umożliwienia wykorzystania części należącej do niego nieruchomości jako drogi prowadzącej do nieruchomości należącej do innej osoby);
• czwartego, do którego wpisywane są hipoteki. Jeżeli wpisana hipoteka będzie związana z kredytem bankowym, w dziale czwartym znajdzie się informacja o wysokości udzielonego kredytu, jego walucie i oprocentowaniu.

Najważniejsze zasady rządzące księgami wieczystymi to:

• jawność - księgi wieczyste są jawne co oznacza, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczynione w niej zostały wzmianki
• publiczność - każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości
• domniemanie zgodności ze stanem prawnym - przyjmuje się za pewne, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - w przypadku wystąpienia niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto poprzez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność (oznacza to, że nawet gdy jako właściciel nieruchomości będzie wpisana osoba nie będąca nim w rzeczywistości to przeprowadzona z nim transakcja kupna nieruchomości będzie ważna).

Księgi wieczyste prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych.

Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości. Służy ona zabezpieczeniu określonej wierzytelności pieniężnej (kredytu mieszkaniowego). Hipoteka pozwala wierzycielowi hipotecznemu (bankowi) na dochodzenie zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości, niezależnie od tego czyją jest ona własnością (oznacza to, że nawet jeżeli osoba, która zaciągnęła kredyt sprzeda nieruchomość, a nowy właściciel nie będzie spłacał kredytu, bank ma prawo dochodzić od niego swoich roszczeń).

Wierzyciel wpisany do księgi wieczystej ma zawsze pierwszeństwo w zaspakajaniu swoich roszczeń przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Księga wieczysta dla nieruchomości zakładana jest na wniosek zainteresowanej osoby. Wniosek o założenie księgi wieczystej można otrzymać w każdym wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub pobrać z Internetu. Wykaz wydziałów ksiąg wieczystych oraz wnioski związane z księgami wieczystymi są dostępne pod adresem http://bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/ksiegi-wieczyste/.

Osoba składająca wniosek o założenie księgi wieczystej powinna załączyć do wniosku m.in. (na przykładzie wniosku o założenie księgi wieczystej dla mieszkania): akt notarialny kupna nieruchomości lub inny dokument potwierdzający fakt nabycia nieruchomości, dla której ma być prowadzona księga wieczysta), zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu wydane np. przez spółdzielnię mieszkaniową oraz wypis z rejestru gruntów wydany przez odpowiedni wydział gospodarki nieruchomościami.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej następuje na podstawie wniosku o wpis w księdze wieczystej. Do wniosku należy dołączyć wydane przez bank zaświadczenie dotyczące udzielenia kredytu mieszkaniowego. W zaświadczeniu tym zawarte są m.in. informacje na temat wysokości kredytu, okresu spłaty oraz rodzaj hipoteki - jaka ma być ustanowiona jako zabezpieczenie kredytu.

Aktualnie, na mocy ustawy "O przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym" księgi wieczyste zakładane są i prowadzone w systemie informatycznym. Księgi wieczyste założone przed dniem wejścia w życie ustawy będą stopniowo przenoszone do systemów informatycznych. Proces ten, zwany migracją ksiąg wieczystych trwać będzie przez 10 lat - migracja obejmuje wszystkie księgi wieczyste założone lub urządzone po 1 stycznia 1947 r.

Opłaty związane z założeniem księgi wieczystej wynoszą:

• opłata od wniosku o założenie księgi wieczystej wynosi 60 zł
• opłata za wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł.
• opłata od wniosku za wykreślenie wpisu jest równa połowie opłaty za wpis do księgi wieczystej i wynosi 100 zł.

Oprócz hipoteki PKO Bank Polski wymaga także drugiego docelowego zabezpieczenia kredytu - ubezpieczenia mienia wraz z dokonaniem cesji (przeniesienia praw) z tego ubezpieczenia. Ubezpieczenie mienia różni się od "standardowego" ubezpieczenia np. mieszkania dokonywanego przez większość z nas tym, że obejmuje oprócz sprzętów znajdujących się w mieszkaniu także mury. Natomiast cesja z ubezpieczenia oznacza, że w przypadku zaistnienia szkody, odszkodowanie może zostać wypłacone nie poszkodowanemu (kredytobiorcy) ale bankowi.

Bank może także uzależnić udzielenie kredytu od ustanowienia dodatkowego niż opisane powyżej zabezpieczenia docelowego. Decyzje o tzw. wzmocnieniu zabezpieczenia podejmowane są indywidualnie podczas analizy wniosku o udzielenie kredytu i towarzyszących mu dokumentów.