Ożywienie na rynku gruntów budowlanych trwa w najlepsze

Popyt na nieruchomości silnie wspierają niskie stopy procentowe. Perspektywa dłużej utrzymanych niskich stóp procentowych – co najmniej do połowy 2022 - podważa sens lokaty bankowej i zachęca do inwestycji w mieszkanie/działkę. Dodatkowo materializujący się scenariusz podwyższonej inflacji skłania do ochrony zgromadzonego kapitału finansowego poprzez inwestowanie w nieruchomości (również gruntowe).

W perspektywie lat 2021-2022 tendencja wzrostu cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową, przy ich już wysokim poziomie, prawdopodobnie będzie spowalniała do jednocyfrowej (zakup działki jednak nie za każdą cenę). Wysoki poziom cen jest efektem wysokiego popytu na mieszkania i domy, jak i na nieruchomości gruntowe w sytuacji ograniczonej dostępności tych ostatnich z przyczyn naturalnych i administracyjnych (przewlekłe procedury prawne poprzedzające rozpoczęcie budowy).

Kontynuacja wysokiego popytu na mieszkania z segmentu premium może powodować utrzymanie dynamiki wzrostu cen gruntów w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Wysokie ceny drogich lokalizacji na ogół utrzymują się niezależnie od koniunktury.

Istotną przesłanką wzrostu popytu na działki rekreacyjne i leśne jest sytuacja wywołana przez pandemię. Ograniczenia w przemieszczaniu się, konieczność zachowania dystansu społecznego i zmęczenie izolacją w domu spowodowały renesans działek rekreacyjnych (i drugich domów). Działki te zapewniają minimum kontaktu z naturą i umożliwiają bezpieczne relacje społeczne na otwartej przestrzeni. Ta zmiana preferencji prawdopodobnie utrzyma się w najbliższych latach, podtrzymując wysokie ceny działek rekreacyjnych, szczególnie dobrze skomunikowanych i położonych w atrakcyjnych krajobrazowo regionach.

Problemy z dostępnością gruntów pod zabudowę będą skłaniały deweloperów do zwiększania intensywności zabudowy, podejmowania aktywności w często zaskakujących, trudniejszych lokalizacjach (poprzemysłowych czy o skomplikowanym stanie prawnym), wcześniej odrzucanych. Wzmocnienie siły finansowej firm dzięki konsolidacji da większą swobodę uzupełniania na bieżąco banku ziemi, a także umożliwi zakup większych działek. Interesujące dla deweloperów może też stać się podjęcie współpracy z samorządami w ramach Ustawy o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości - tzw. lokal za grunt. Ustawa weszła w życie 1 kwietnia 2021, jest więc na etapie sprawdzania w praktyce przyjętych rozwiązań. Gmina zbywając grunt inwestorowi ma w zamian otrzymać określoną liczbę lokali. Nieruchomości oferowane przez gminę muszą być objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, co przyspiesza proces inwestycyjny.

Nowelizacja ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa ZWRSP (weszław życie 1 maja 2021) nie zmienia dotychczasowej sytuacji. Nowe przepisy przedłużają zakaz sprzedaży nieruchomości rolnych Skarbu Państwa o kolejne pięć lat, tj. do 30 kwietnia 2026. Znowelizowana Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP dopuszcza wyjątki pozwalające na nabycie gruntów z Zasobu, obwarowane jednak szczegółowymi wymaganiami (zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi pod warunkiem wskazania względów społeczno-gospodarczych uzasadniających sprzedaż nieruchomości, ich części lub udziałów we współwłasności nieruchomości). Nie ma zatem przesłanek do obniżenia cen gruntów z uwagi na wzrost podaży ziemi rolnej. Działalność budowlana będzie się koncentrować na gruntach spoza Zasobu Własności Rolnej.

W okresie 1-3q20 podpisano 21,9 tys. aktów notarialnych (zarejestrowanych przez starostę powiatu w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości), dotyczących gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Jest to poziom zbliżony do 1-3q19. Dominowały transakcje dotyczące gruntów pod zabudowę mieszkaniową poza miastami (78% transakcji, +6 pp r/r), ich liczba w okresie 1-3q20 wyraźnie wzrosła (o 6% r/r), przy spadku w miejskich lokalizacjach.

Transakcje dotyczące gruntów pod zabudowę mieszkaniową stanowiły 14% ogółu transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych (vs 12% w 1-3q19); pozostałe duże grupy umów dotyczących gruntów wg przeznaczenia to użytki rolne (odpowiednio 59% vs 62%) i grunty pod inną zabudowę (25% vs 24%).

Statystyka na podstawie aktów notarialnych zarejestrowanych przez starostę powiatu (choć opóźniona z powodów proceduralnych), dzięki relatywnie dużej liczebności notowań daje przesłanki do oceny trendu cen transakcyjnych. W 1-3q20 średnia cena za metr kw. gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wzrosła o ok. 6% r/r w miastach ogółem (dane z ok. 4,7 tys. aktów w 1-3q20 i 6 tys. w 1-3q19) i o 14% r/r na obszarze poza miastami (odpowiednio 16,4 tys. i 15,4 tys.). Najsilniej wzrosły ceny metra kw. w miastach o liczbie ludności powyżej 200 tys. mieszkańców, jednocześnie tam najbardziej zmalała liczba transakcji.

W przypadku drugiej (pod względem liczby transakcji), grupy gruntów przeznaczonych pod zabudowę, tj. inną zabudowę (w rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości nie podana funkcja dominująca działki) w 1-3q20 średnia cena za metr kw. poza granicami miast nie zmieniła się istotnie r/r, jednocześnie umowy dotyczące tej lokalizacji stanowiły 74% umów dotyczących gruntów pod inną zabudowę. Wzrosły r/r ceny metra kw. szczególnie w miastach o liczbie mieszkańców powyżej 200 tys., przy dużym spadku (o 58% r/r) transakcji dotyczących tej lokalizacji.

Z danych PKO Banku Polskiego wynika, że w kilku ostatnich kwartałach wystąpił wzrost udziału wniosków kredytowych na zakup działki budowlanej we wnioskach kredytowych dotyczących nieruchomości ogółem. W 4q20 wnioski dotyczące gruntu pod zabudowę stanowiły 8,4% wniosków ogółem (vs 5,8% w 4q19). W kolejnych kwartałach 2020 dodatnia dynamika (r/r) charakteryzowała jedynie wnioski dotyczące nieruchomości gruntowych (wzrost o 20% r/r w 4q20).

Analiza ceny m kw. gruntu na podstawie wniosków kredytowych dotyczących gruntów pod zabudowę sygnalizuje znaczący (o ok. 1/5) wzrost mediany tej ceny w 2020 w przypadku działek położonych w powiatach grodzkich. Wolniejszy wzrost charakteryzował ceny działek w stolicach województw oraz w powiatach Na koniec 2020 utrzymywało się przy tym oczywiste zróżnicowanie – najwyższy poziom mediany odnotowano w Warszawie (ponad 500 zł/m kw.), następnie w grupie stolic pozostałych województw (ok. 230 zł/m kw.). Niższa mediana występowała w przypadku działek w powiatach grodzkich (ok. 160 zł/m kw.) i powiatów ziemskich (ok. 95 zł/m kw.).

W największych aglomeracjach mediana ceny m działki w 2020 wynosiła od 163 zł w Łodzi do 542 zł  w Warszawie.

W 2020 utrzymała się tendencja umiarkowanego wzrostu cen transakcyjnych gruntów pod zabudowę, zwalniającego nieco na początku 2021. Indeks cen gruntów wg Cenatorium (publikowany na portalu Bankier.pl i w Pulsie Biznesu) wzrósł do 137 pkt w styczniu’21 (wobec 136 pkt w czerwcu’20 i 133 pkt w styczniu’20).

Indeks dotyczy gruntów pod zabudowę jednorodzinną, punktem odniesienia jest styczeń 2010. Indeks powstał w oparciu o autorską metodologię - wykorzystane są dane z aktów notarialnych oraz operatów szacunkowych gromadzonych w Bazie Cenatorium, a także prognozy ekspertów (odpowiedź na pytanie czy w okresie kolejnych 6 miesięcy warunki gospodarcze dla rynku nieruchomości pozostaną bez zmian, poprawią się czy pogorszą).

Według danych Cenatorium na koniec 2020 w grupie największych miast ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę były najwyższe w Warszawie, Gdańsku i Krakowie, najniższe natomiast w Łodzi i Olsztynie. W 4q20 ceny działek pod zabudowę wzrosły znacząco w Krakowie (o 22% r/r), Olsztynie (o 16% r/r), Łodzi (o 10% r/r) oraz Warszawie (o 9% r/r).

Olsztyn dołącza do grupy atrakcyjnych inwestycyjnie miast, w przypadku Łodzi ceny gruntów zbliżają się do poziomu innych największych aglomeracji. Kraków i Warszawa cieszą się stałym zainteresowaniem inwestorów.

Boom mieszkaniowy ostatnich lat jest też widoczny w tendencji wzrostowej cen transakcyjnych gruntów, o różnym nasileniu w poszczególnych województwach. W 2020 najsilniejsze wzrosty odnotowano w województwie pomorskim i małopolskim, regionach cieszących się dużym zainteresowaniem kupujących mieszkania zarówno na własne potrzeby, jak i w celach inwestycyjnych. Uwagę zwraca silny wzrost cen działek w województwie warmińsko-mazurskim, który wpisuje się w trend wzrostu zainteresowania „drugim domem” o funkcjach rekreacyjnych, jak i ochrony oszczędności przez zakup działki.

Kolejną ilustracją wysokiego poziomu cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową są wyniki monitoringu firmy konsultingowej INWI, która przeanalizowała prawie 200 transakcji dotyczących gruntów pod budownictwo wielorodzinne w Warszawie w 2020.

W 2020 wartość warszawskiego rynku gruntów, ilustrowana łączną wartością transakcji, wzrosła o 22% r/r. Liczba transakcji wzrosła o 50% r/r, a powierzchnia, których dotyczyły analizowane transakcje o 12% r/r.

Średnia cena gruntu w analizowanych projektach wyniosła 1 627 zł za m kw. (9% r/r).

Najwięcej transakcji dotyczyło gruntów w Ursusie  i Włochach, dzielnic obrzeżnych na zachodzie Warszawy, intensywnie rozwijających się w ostatnich latach, wraz  z poprawą skomunikowania z centrum.

Ciekawym wątkiem monitorowanym przez INWI jest zróżnicowanie ceny gruntu zależnie od jego statusu prawnego – fazy przygotowania do budowy. W 1h20 w przypadku analizowanych warszawskich projektów sytuacja wyglądała następująco:

- Pozwolenie na budowę (PnB): 3 013 zł/m kw.

- Warunki zabudowy (WZ): 2 504 zł/m kw.

- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP): 1 769 zł/m kw.

- Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (Studium): 1 378 zł/ m kw.

W 2020 największy był udział transakcji z MPZP (47%), wzrósł udział transakcji ze Studium. Najdroższe były grunty z PnB, przy czym ich cena w 2020 była nieco niższa r/r.

Na wysokie ceny gruntów pod zabudowę pośrednio wskazuje też PUM (cena za grunt pod inwestycje mieszkaniowe przeliczona na powierzchnię użytkową mieszkania; zł/m PUM). Należy podkreślić, że cena gruntu przeliczona na m kw. PUM zależy od wielu czynników –  w szczególności od okresu zakupu gruntu przez dewelopera, intensywności zabudowy (wielkość budynku i liczby kondygnacji), kosztów ewentualnego oczyszczenia gruntów postindustrialnych przed podjęciem budowy, jak  i kosztów uzbrojenia działki czy przełożenia istniejącej infrastruktury technicznej. Innymi słowy, dane te można interpretować jako pośrednią informację o cenie gruntu. W 2020 cenę gruntu przeliczoną na m kw. PUM w 6 największych aglomeracjach charakteryzowała tendencja wzrostowa. Na koniec 2020 udział wartości gruntu  w koszcie budowy mieszkania był najwyższy w Warszawie (22,2%), a najniższy w Łodzi (11,7%).

Trudność nabycia atrakcyjnych gruntów wraz z długimi procedurami administracyjnymi są, w opinii deweloperów, kluczowymi barierami po stronie podaży. Według wyników cyklicznej ankiety NBP przeprowadzanej wśród deweloperów mieszkaniowych w 2020 ceny ziemi netto pod projekty mieszkaniowe w budownictwie wielorodzinnym wzrosły średnio o 13% w przeciętnych lokalizacjach i o 22% w bardzo dobrych lokalizacjach (w 2019 odpowiednio o 17% i o 29%). Ta ocena sugeruje wolniejszy wzrost, już wysokich cen gruntów pod zabudowę wielorodzinną.

Zapisy księgowe firm deweloperskich (zagregowane dane dla branży ze sprawozdawczości firm dla GUS) wskazują na umiarkowany wzrost banku ziemi w 2h20 (7,5% r/r vs 19,7% r/r w 1h20). Wynika to prawdopodobnie z wysokich w ostatnim okresie cen działek, jak i wcześniejszych zakupów - nakłady na grunty w 2h20 zmalały o 28% r/r (vs wzrost o 155% r/r w 1h20). Niemniej  w przypadku poszczególnych deweloperów sytuacja jest zróżnicowana. W 2020 znaczące nakłady na zakup gruntów ponieśli: Marvipol (44,1 mln zł); Ronson (41,9 mln zł); Archicom (44,5 mln zł). Z kolei Atal z bankiem ziemi na kilka lat nie był aktywny zakupowo w 2020, a Robyg dysponuje zasobami gruntów na ok. 20 tys. lokali (głównie  w Warszawie i Gdańsku) i stara się uzupełniać bank ziemi na bieżąco.

Istotnymi przesłankami obserwowanych ostatnio inicjatyw konsolidacyjnych na rynku deweloperskim są m.in. przejęcie banku ziemi lub zaawansowanych projektów, co pozwala na szybkie rozpoczęcie inwestycji  i wzrost podaży w warunkach wysokiego popytu na mieszkania. W lutym’21 Echo Investment podpisało umowę przedwstępną zakupu Archicom, a Budimex poinformował, że sprzedaje spółkę zależną Budimex Nieruchomości funduszowi Cornerstone Partners i czeskiemu deweloperowi Crestyl. W 2020 nastąpiło przejęcie-Polnordu przez Cordię, Murapolu przez Ares Management i Griffin Real Estate oraz Vantage Development przez TAG.

Ceny ofertowe działek (notowanych w bazie PONT info Nieruchomości na podstawie informacji od pośredników i ogłoszeń) są zróżnicowane zależnie od przeznaczenia działek. Najdroższe są działki komercyjne - mediana ich ceny kształtuje się na poziomie ok. 150 zł za m kw., ten poziom nie zmienił się w 2h20 vs 1h20.

Mediana ceny m kw. działki budowlanej w 2h20 wynosiła ok. 98 zł za m kw., a w przypadku uzbrojonej – ok. 105 zł za m kw. W 2h20 ich cena wzrosła odpowiednio r/r o 5% i o 9%. Zainteresowanie tymi działkami jest spójne z obserwowanym w ostatnich latach trendem większego nasilenia budownictwa w strefie podmiejskiej (coraz lepiej skomunikowanej, z możliwością budowy domu w cenie mieszkania w centrum miasta), a także ze wzrostem liczby rozpoczynanych mieszkań (o 10% więcej r/r w 2020) i pozwoleń (o 6,6% więcej r/r w 2020) na budownictwo jednorodzinne.

Cena m kw działki rekreacyjnej kształtowała się na poziomie ok. 44 zł za m kw. i wzrosła w 2h20 na tle pozostałych działek najsilniej (o 14% r/r). Znacząco (o 12% r/r, z 24 zł do 27 zł za m kw.) wzrosła również mediana ceny działki siedliskowej (leśnej). Te tendencje cenowe ilustrują wzrost zainteresowania działkami rekreacyjnymi (i drugimi domami) w konsekwencji pandemii, gdy silnie została ograniczona możliwość przemieszczania się, a działka daje możliwość odpoczynku na otwartej przestrzeni przy zachowaniu dystansu społecznego.

Analiza cen ofertowych działek na podstawie portali ogłoszeniowych sygnalizuje wysokie ceny gruntów w pierwszych miesiącach 2021 w wielu powiatach. W 104 powiatach (na 379) cena m kw. przekracza 100 zł, w 31 powiatach 200 zł. Widoczne zróżnicowanie ceny ofertowej jest z jednej strony efektem popytu na działki (wyrażającego preferencje konsumentów), z drugiej zaś dostępności działek, tj. regionalnego zróżnicowania podaży. Tendencję wyprowadzania się w strefę podmiejską, obserwowaną od kilku lat, w 2020 wzmocniła upowszechniająca się możliwość zdalnej pracy i nauki, wymuszona kolejnymi lockdownami. Kolejną fundamentalną przesłanką większego zainteresowania zakupem nieruchomości gruntowych - i w konsekwencji wzrostu ich ceny przy ograniczonej (także naturalnie) podaży, jest ochrona oszczędności. Nieruchomość gruntowa tradycyjnie była i jest powszechnie postrzegana jako relatywnie bezpieczna inwestycja. Perspektywa dłużej utrzymanych niskich stóp procentowych podważa sens lokaty bankowej, a materializujący się scenariusz podwyższonej inflacji skłania do ochrony zgromadzonego kapitału finansowego poprzez inwestowanie w ziemię.

Wysokie ceny ofertowe działek charakteryzują powiaty grodzkie, wchodzące w skład największych aglomeracji,
a często także dobrze skomunikowane powiaty ziemskie, otaczające te aglomeracje. Wysoko są notowane działki położone w atrakcyjnych turystycznie obszarach – pasie nadmorskim, południowym i południowo-zachodnim górskim, Warmii i Mazurach czy ciekawych krajobrazowo regionach (np. Roztocze czy dolina Wisły w powiecie sandomierskim). Powyżej przeciętnej sytuują się powiaty ziemskie z potencjałem działek rekreacyjnych dla mieszkańców stolic województw. Zwraca też uwagę wysoka wycena oferty działek w powiatach z przejściami granicznymi – słubickim, zgorzeleckim czy braniewskim.