Nieruchomości

Pomimo, że dwukrotne zamknięcie powierzchni handlowych nie zniechęciły kupujących do odwiedzin ani najemców do pozostania w istniejących obiektach, to aktywność deweloperów od 2019 pozostaje przesunięta w kierunku mniejszych miast oraz małych parków handlowych. Zasoby centrów handlowych powoli spadają już od 4q19.

W okresie ostatnich 30 lat przeciętny standard powierzchniowy mieszkań odczuwalnie się poprawił. W 2021 przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosiła 75 m kw. Regionalnie najwyższa przeciętna powierzchnia na osobę przypada na zamożne powiaty w dużych aglomeracjach, powiaty w atrakcyjnych turystycznie regionach, a także z dochodowym rolnictwem.

Charakterystyczny dla 4q22 jest zauważalny wzrost liczby transakcji na rynku mieszkaniowym, a także wzrost przeciętnego metrażu nabywanego mieszkania. Umacnia to nasze przekonanie, że minimum sprzedaży w obecnym cyklu przypadło w 3q22.

Pomimo wzrostu stóp procentowych oraz zaostrzenia warunków kredytowania, silny rynek pracy nadal daje możliwość zakupu mieszkania osobom na początku kariery zawodowej. Zarobki w niektórych branżach nie pozwalają jednak uzyskać satysfakcjonującego metrażu.

Otoczenie makroekonomiczne rynku mieszkaniowego charakteryzuje się ostatnio dużą zmiennością i trudną przewidywalnością – dotyczy to m.in. czynników geopolitycznych mogących istotnie zmienić oczekiwania inflacyjne czy politykę monetarną. Rynek mieszkaniowy cechuje w dalszym ciągu niższa transakcyjność, w związku z czym inwestorzy oczekują dodatkowej premii za ryzyko niskiej płynności, co generuje negatywną presję na poziom cen. Niska transakcyjność utrudnia też analizę zmian cen w poszczególnych segmentach rynku.

W Polsce, podobnie jak na rynkach zagranicznych, wpływ epidemii Covid-19 na stopy kapitalizacji był ograniczony. Dopiero w wyniku wzrostów kosztów finansowania widać pierwsze oznaki dekompresji stop kapitalizacji. Ze względu na wysoką inflację (również tę wyrażoną w EUR), która przyspieszyła oczekiwania co do wzrostu przyszłych wartości czynszowych, stopy kapitalizacji w Polsce jak i na szerokim rynku europejskim wzrosły jedynie umiarkowanie.