- W kontraście do osłabienia zakupów mieszkań przez krajowych nabywców, cudzoziemcy istotnie zwiększyli zakupy mieszkań w Polsce w trakcie 2022. Szacujemy, że obcokrajowcy byli stroną kupującą nawet w co siódmej transakcji dotyczącej nieruchomości mieszkaniowej w 2022, co oznacza
wyraźny wzrost takich transakcji na tle ostatnich lat. - Oceniamy, że wiele zakupów mieszkań przez cudzoziemców w 2022 miało charakter inwestycyjny. Były to zakupy z zamiarem wynajmu lub odsprzedaży z zyskiem w późniejszym okresie.
- Rynek mieszkaniowy w Polsce jest atrakcyjny dla inwestorów z zagranicy z uwagi na wysoką stopę zwrotu, relatywnie niskie opodatkowanie dochodów z wynajmu, a także solidne fundamenty makroekonomiczne gospodarki, zwłaszcza rynku pracy, pozwalające oczekiwać silnego wzrostu cen mieszkań w długim okresie.
- Obok popytu inwestycyjnego, zakupy nieruchomości w Polsce przez obcokrajowców wiążą się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych imigrantów, którzy decydują się pozostać u nas dłużej; dotyczy to przede wszystkim Ukraińców i Białorusinów. W ostatnich latach istotnie wzrósł udział transakcji zawieranych przez przedstawicieli tych narodowości w transakcjach dokonywanych przez obcokrajowców ogółem.
Rok 2022, pomimo generalnie silnego spadku sprzedaży na rynku nieruchomości mieszkaniowych, wyróżnił się silnym wzrostem udziału zakupów mieszkań przez cudzoziemców. W trakcie 2022 obcokrajowcy kupili w Polsce ponad 29 tys. lokali wobec 22 tys. rok wcześniej. Jednocześnie szacujemy, że liczba transakcji ogółem w kraju lokalami, domami i spółdzielczymi prawami własności do lokalu spadła w ubiegłym roku o blisko połowę względem poprzedniego roku. Oznacza to, że w 2022 w przypadku co siódmego aktu notarialnego kupującym był cudzoziemiec, podczas gdy w 2021 był to zaledwie co dwudziesty akt. Co ciekawe, tak silny wzrost zainteresowania obcokrajowców rynkiem mieszkaniowym w Polsce miał miejsce w roku, gdy za naszą wschodnią granicą wybuchła wojna, a w przestrzeni medialnej popularne były opinie o możliwości rozszerzenia konfliktu zbrojnego na kolejne kraje.
Do silnego wzrostu liczby mieszkań kupionych w Polsce przez cudzoziemców w 2022 w porównaniu z 2021 najsilniej przyczynili się Ukraińcy i Niemcy, którzy od lat są zdecydowanie najbardziej aktywnymi kupującymi, ale także Szwedzi, Luksemburczycy, Cypryjczycy, Belgowie i Austriacy, a więc przedstawiciele zamożnych krajów, których aktywność na polskim rynku transakcyjnym w poprzednich latach była umiarkowana. To właśnie wśród obywateli Szwecji, Luksemburga i Cypru wzrost zakupów względem poprzedniego roku był największy. Takie zachowanie może świadczyć o czysto inwestycyjnym zainteresowaniu polskim rynkiem mieszkaniowym z oczekiwaniem wysokiej stopy rentowności najmu i szybkiego wzrostu cen w dłuższej perspektywie.
Można przypuszczać, że inwestorzy zagraniczni wykorzystali rok większych możliwości negocjacyjnych w warunkach słabnącej koniunktury na rynku mieszkaniowym oraz silnego osłabienia złotego na zwiększenie swojego zaangażowania kapitałowego w Polsce. Walorem polskiego rynku mieszkaniowego jest wysoka rentowność wynajmu brutto, zwłaszcza na tle krajów Europy Zachodniej, przy relatywnie niskim opodatkowaniu dochodów z wynajmu. Co więcej, o wysokiej atrakcyjności inwestycyjnej rynku mieszkaniowego w Polsce stanowią solidne fundamenty makroekonomiczne polskiej gospodarki, w szczególności mocny rynek pracy, który implikuje szybkie tempo napływu imigrantów zarobkowych przy jednocześnie wciąż dość płytkiej ofercie najmu.
Poza wzrostem zainteresowania inwestycyjnego, coraz większy popyt na mieszkania ze strony cudzoziemców związany jest z planami zamieszkania w Polsce na dłuższy czas przez imigrantów zarobkowych, głównie z Ukrainy i Białorusi. Analizując zainteresowanie poszczególnych narodowości rynkiem mieszkaniowym w Polsce w ostatnich kilku latach wyraźnie widać wzrost udziału Ukraińców i Białorusinów w wolumenie transakcji – w 2022 ich udział wzrósł do 29% z 17% w 2016. Od dwóch lat Ukraińcy są najbardziej aktywną grupą kupujących, wyprzedzając Niemców, których udział w wolumenie transakcji dokonanych przez obcokrajowców systematycznie spada. Zmniejsza się także udział Brytyjczyków, co jest naturalną konsekwencją Brexitu.
Analizując rozkład inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe przez cudzoziemców w największych miastach widzimy, że od wielu lat dominującą pozycję zajmuje, co naturalne, Warszawa. Drugim najczęściej wybieranym przez obcokrajowców miastem jest Kraków. Niemniej, w ujęciu liczby mieszkań kupionych przez cudzoziemców na 1000 mieszkań drugą pozycję zajmuje Wrocław. Jednocześnie Wrocław w ostatnich latach cechuje się największym tempem wzrostu inwestycji obcokrajowców. Obecność inwestorów zagranicznych na innych rynkach mieszkaniowych w Polsce jest istotnie mniejsza.
Ograniczeniem w zakupach nieruchomości jest ich położenie w strefie nadgranicznej – w takich lokalizacjach niezbędne będzie uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji do zakupu nieruchomości. Strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim aż do brzegu morskiego. Jeżeli określona w ten sposób szerokość strefy nadgranicznej nie osiąga 15 km, włącza się do strefy nadgranicznej również obszar gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminami przyległymi do granicy państwowej lub brzegu morskiego. W strefie nadgranicznej położone są m.in. Trójmiasto i Szczecin oraz szereg miejscowości położonych w pasie nadmorskim czy na terenach górskich będących kurortami turystycznymi.
Analizując potencjał popytowy ze strony uchodźców z Ukrainy, którzy być może w perspektywie kilkuletniej podejmą decyzję o zamieszkaniu w Polsce na stałe, należy wnioskować, że jest on największy na zachodzie kraju. Badanie ankietowe NBP pokazuje, że podstawową formą zakwaterowania imigrantów przedwojennych z Ukrainy jest samodzielny najem mieszkania, a we własnym mieszkaniu mieszka co dziesiąty z nich. W naszej ocenie popyt ze strony imigrantów relatywnie najmocniej może wzmocnić rynki wrocławski, krakowski i zielonogórski.
