- W 2022 pierwsza połowa roku wskazywała na zdecydowane odbicie na rynku biurowym od nadejścia pandemii. Absorpcja i popyt brutto zdecydowanie się poprawiły, a od 2q22 rynek zaczął obserwować spadek pustostanów.
- Druga połowa roku była zdecydowanie gorsza, o zdecydowane osłabionej stronie popytowej zarówno pod względem absorpcji jak i popytu brutto. Z korzyścią dla rynku słabość popytowa zbiegła się z osłabieniem po stronie podaży jakie nastąpiło w 2h22. W konsekwencji pustostany, a także i czynsze
pozostały stabilne. - Słabość popytowa prawdopodobnie ma charakter przejściowy wynikający z gorszych uwarunkowań makro, natomiast strona podażowa pozostanie ograniczona co najmniej do końca 2024.
***
- Na koniec 2022 zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce osiągnęły ponad 12,7 mln m2, z tego 6,27 mln m2 w Warszawie.
- Zasoby licząc r/r rosły o 517 tys. m2, poniżej trendowego wzrostu za lata 2018-21 (630 tys. m2) oraz rocznego przyrostu za ostatnie dwa lata przedpandemiczne (678 tys. m2).
- W 2h22 zasoby wzrosły zaledwie o 101 tys. tys. m2 (vs 332 tys. m2 w 2h21), cały przyrost miał miejsce na rynkach regionalnych.
- W samym 4q22 wzrost zasobów wyniósł zaledwie 6 tys. m2 (ubytek zasobów w stolicy o 74 tys. m2 poprzez wykluczenia ze statystyk).
- Przyrost zasobów w 2022 (a zwłaszcza w 2q22 oraz 4q22) był osłabiony przez usunięcie z zasobów ponad 300 tys. m2 powierzchni.
- W Warszawie przyrost zasobów bardzo silnie i trwale wyhamował po oddaniu Varso Tower w 3q22. Przewidujemy, że zasoby w stolicy ustabilizują się w latach 2023-24, a przyrosty zasobów wystąpią prawdopodobnie w 2025.
- Mimo umiarkowanego przyrostu zasobów w 2022 nowa podaż powierzchni biurowych wynosząc 886 tys. m2 (wzrost r/r o 61%) była na poziomie rekordowym za jakikolwiek rok.
- 2022 stanowił apogeum wysokiej podaży (po części oddawano do użytku opóźnione przez covid inwestycje), a prognozy nowej podaży na najbliższe lata wskazują na wyraźne osłabienie do poziomu około 400 tys. m2 (w tym ponad 300 tys. m2 na rynkach regionalnych).
- Hamowanie nowej podaży widoczne już było w 2h22. Nowa podaż wyniosła 202 tys. m2 co nadal oznaczało wzrost r/r o zaledwie 2,5%, lecz spadek względem pierwszej połowy roku o 70,5%. Relatywnie do 1h22 najbardziej gwałtownie nowa podaż spadła w miastach regionalnych (aż o 83%).
- W samym 4q22 nowa podaż spadła zarówno kw/kw jak i r/r (o 25%) do 82 tys. m2. Niemalże cała nowa podaż w ostatnim okresie miała miejsce na rynkach regionalnych.
- Sytuacja popytowa na rynku biurowym gwałtownie poprawiała się w trakcie 1h22. Jednak już w 2h22 odnotowano wygasanie dynamiki poprawy.
- Licząc 4q skum pomiędzy 4q21, a 2q22 absorpcja poprawiła się z 178 tys. m2 do 417 tys. m2. W 2h22 dalsza poprawa była już bardzo skromna, a w całym 2022 absorpcja wyniosła 438 tys. m2. Wynik ten był tylko nieznacznie niższy od wzrostu zasobów (517 tys. m2).
- Wskaźnikiem wyprzedzającym wskazującym na przyszłe tendencje pustostanów oraz absorpcji jest popyt brutto. W 2022 na poziomie 1,65 mln m2 wprawdzie osiągnął on historyczny rekord, lecz i tutaj 2h roku była zdecydowanie słabsza z wynikiem 663 tys. m2 oraz negatywna dynamika r/r (spadek o 9%).
- Na koniec 2022 średni współczynnik pustostanów wyniósł 13,47% (wzrost o 8 pb r/r). Współczynnik pustostanów pozostawał zasadniczo stabilny w trakcie całego 2022.
- W 2022 pustostany (współczynnik) były na maksymalnym poziomie (od co najmniej 2010) na koniec 1q22 (13,85%).
- Współczynniki pustostanów od początku epidemii pozostają wyższe na rynkach regionalnych wynosząc tam (na koniec 2022) średnio 15,30% oraz 11,59% w stolicy. Zróżnicowanie to ma od blisko trzech lat tendencję wzrostową.
- Na koniec 2023 przewidujemy pustostany na poziomie około 1,75 mln m2, w tym blisko 1,1 mln m2 na rynkach regionalnych. Będzie to stanowić wzrost o circa 50 tys. m2 oraz blisko 100 tys. m2 w regionach.
- 2022 czynsze (wyrażone w EUR) zarówno efektywne, jak i wywoławcze pozostały w trendzie bocznym.
- Licząc w PLN ze względu na osłabianie się polskiej waluty czynsze pozostają od początku pandemii w trendzie łagodnie wzrostowym.
- W wielu obiektach ze względu na już dokonane indeksacje czynszów obecnie wartości czynszowe pozostają niższe od czynszu należnego.
- Na kolejne kwartały w perspektywie końca 2023 przewidujemy dalszą stabilizację czynszów, ewentualnie ich niewielki wzrost, zwłaszcza w stolicy.