W ostatnich latach ok. 25% transakcji na rynku mieszkaniowym miało charakter stricte inwestycyjny, tzn. był to zakup na wynajem lub z zamiarem odsprzedaży (na podstawie ankiet NBP). Udział takich transakcji w 2020 nieznacznie zmalał. Wzrosty cen z ostatnich lat nie napędziły silnego popytu spekulacyjnego, wzrosła natomiast motywacja do zakupu nieruchomości w celu poprawy warunków bytowych.
Według naszych analiz popyt inwestycyjny preferuje rynek pierwotny oraz mieszkania o mniejszych metrażach w stopniu większym niż popyt konsumpcyjny.
W ujęciu geograficznym popyt inwestycyjny koncentruje się w dużych aglomeracjach oraz lokalizacjach o walorach turystycznych – pasie nadmorskim oraz pasie górskim.
Oceniamy, że popyt inwestycyjny może zostać wzmocniony niskimi stopami procentowymi w otoczeniu rosnącej inflacji oraz zawartymi w rządowym programie „Polski Ład” planami ułatwienia budowy domu do 70 m2 – zabudowy charakterystycznej dla domów wakacyjnych czy rekreacyjnych.
Silne wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych w ostatnich kilku latach powodują, że coraz głośniej mówi się o wyraźnym wzroście popytu inwestycyjnego. Jednak wyniki cyklicznego badania ankietowego prowadzonego przez Narodowy Bank Polski wśród deweloperów pokazują, że w 2020 nie uległ istotnej zmianie cel, w jakim kupujący nabywali mieszkania. Dominującym celem w dalszym ciągu było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (ok. 60-70% kupujących). Warto odnotować, że w ostatnich latach wśród kupujących coraz ważniejszą motywacją do kupna mieszkania była chęć poprawy warunków bytowych, malała natomiast motywacja zakupu na wynajem. Stricte inwestycyjny charakter miało ok. 7% ogółu transakcji (odpowiedzi „z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie” oraz „zarówno na wynajem jak i z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie”). Wyhamowanie wzrostu stawek wynajmu jeszcze przed pandemią i następnie ich spadkowe tendencje wraz z powracającymi obostrzeniami epidemicznymi przełożyły się na mniejsze zainteresowanie zakupami na wynajem. Cel „zarówno na wynajem, jak i na potrzeby własne” przyświecał 5% kupujących (w 2018 było to 12%), natomiast zakupy wyłącznie na wynajem deklarowało 18% kupujących wobec 19% w 2018. Rok 2021 z niskimi stopami procentowymi w otoczeniu rosnącej inflacji może przynieść ponowny wzrost zainteresowania zakupem na wynajem jako odzwierciedlenie zakupów chroniących oszczędności przed spadkiem siły nabywczej pieniądza.
Aby odpowiedzieć na to pytanie, prześledziliśmy wnioski kredytowe składane w Grupie Kapitałowej PKO Banku Polskiego przez klientów posiadających w momencie składania wniosku już co najmniej 2 czynne kredyty hipoteczne (również w innych bankach). Założyliśmy zatem, że poprzednie zakupy pozwoliły już zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe.
Obserwujemy, że kupujący inwestycyjnie chętniej wybierają nieruchomości z rynku pierwotnego oraz zdecydowanie bardziej preferują mieszkania do 40 m2. W szczególności ponad dwukrotnie częściej wybierają kawalerki, a o 1/3 rzadziej decydują się na zakup mieszkania 3-pokojowego. Kluczowa jest więc płynność mieszkania (lepsze małe) i jego stan techniczny (zwykle po pierwszym okresie usterek budowlanych mieszkania oddanego do użytku, potem przez kilka lat nie wymaga ono większych remontów czy napraw).
Popularnymi destynacjami popytu inwestycyjnego są duże miasta, a także regiony atrakcyjne turystycznie. W przypadku dużych miast popyt inwestycyjny w ostatnich latach jest szczególnie intensywny w Trójmieście, Wrocławiu i Szczecinie oraz nieco słabszy w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Katowicach. Relatywnie małą popularnością zakupów inwestycyjnych spośród grupy dużych miast cieszyła się Łódź (z relatywnie słabszym rynkiem pracy i konkurencyjną ofertą Warszawy). Warto jednak dodać, że Łódź okazała się relatywnie odporna na spadki stawek najmu w trakcie pandemii, co może przyciągnąć uwagę inwestorów w przyszłości. Walor położenia nad morzem, atuty miejscowości uzdrowiskowych oraz popularności wśród turystów niemieckich i skandynawskich przyciąga inwestorów w Zachodniopomorskie – do powiatów kamieńskiego czy kołobrzeskiego, a także do Świnoujścia. W pasie nadmorskim inwestycyjnie popularne są również powiaty nowodworski, sztumski i pucki, których atrakcyjność wzmocniła poprawa infrastruktury drogowej. Atrakcyjnymi terenami tradycyjnie jest pas górski, w szczególności powiaty jeleniogórski i lubański w Dolnośląskiem oraz nowosądecki i tatrzański w Małopolskiem; w ostatnich latach dołączyły do nich leski i bieszczadzki w Podkarpackiem.
Popyt inwestycyjny w lokalizacjach turystycznych może zostać dodatkowo wzmocniony zapowiedziami ułatwień administracyjnych przy budowie domu zapowiedzianych w rządowym programie „Polski Ład”. Dziś na tzw. zgłoszenie można stawiać m.in. parterowe budynki rekreacji indywidualnej do 35 m2. Metraż ma zostać powiększony do 70 m2, a w przypadku domów z poddaszem nawet do 90 m2. Liberalizacja prawa może być bodźcem do wzrostu aktywności budownictwa domów rekreacyjnych czy wakacyjnych pod kątem wynajmu, o ile przepisy, których szczegółów nie znamy, nie będą ograniczały się do budujących na własne potrzeby.
Czy kupujący kolejne nieruchomości nabywają je w miejscu zamieszkania czy może poza nim?
Aby odpowiedzieć na to pytanie, zbadaliśmy, gdzie znajduje się zabezpieczenie nieruchomości wnioskującego o kredyt, który posiada na koncie już 2 inne czynne kredyty hipoteczne, względem miejsca złożenia wniosku.
Kupujący z większą liczbą kredytów (przyjęliśmy, że to popyt inwestycyjny) nieco częściej niż w przypadku zakupów konsumpcyjnych nabywają nieruchomości poza miejscem, w którym wnioskują o kredyt. Co ciekawe, tendencja ta istotnie nasiliła się w 2020. Inwestorami szczególnie aktywnymi poza miejscem zamieszkania są rolnicy – prawie co druga nieruchomość kupowana inwestycyjnie przez rolnika jest spoza regionu, w którym złożono wniosek.
Nieruchomości zlokalizowane w częściach kraju poza miejscem zamieszakania kupują najczęściej inwestorzy mieszkający w regionach związanych z mniejszymi ośrodkami miejskimi. Wśród inwestorów wielkomiejskich szukających inwestycji poza miejscem zamieszkania dominują mieszkańcy Łodzi i Katowic. Ci pierwsi relatywnie często wybierają inwestycje w sąsiadującym województwie mazowieckim, a ci drudzy szukają inwestycji w Opolskiem i Małopolskiem.
