- Pomimo pogarszających się nastrojów konsumenckich, nadchodzący sezon wakacyjny wciąż może być dobry dla krajowej branży zakwaterowania. Swoistym testem był długi weekend w trzecim tygodniu czerwca (Boże Ciało), który przyciągnął turystów do kurortów.
- W sezonie letnim najwyższe ceny noclegów notujemy w miejscowościach nadmorskich. W tym regionie obserwujemy też najsilniejsze zróżnicowanie cenowe oferty pomiędzy weekendem a dniami powszednimi. Wysokie ceny idą w parze z wysokim stopniem wykorzystania miejsc noclegowych. Pośrednią opcją cenową są ośrodki zlokalizowane nad jeziorami, a zdecydowanie najtańszą góry, gdzie dużo ważniejszy jest sezon zimowy.
- W ciągu ostatniego roku ceny gruntów budowlanych w miejscowościach turystycznych wzrosły przeciętnie o ponad 30%. W naszej ocenie tak dynamiczny wzrost cen nie zostanie utrzymany w kolejnym roku, choć ceny w miejscowościach o bardzo ograniczonej podaży gruntów mogą stanowić wyjątki od ogólnych trendów.
Rozpoczęły się wakacje – okres żniw dla branży zakwaterowania, a także prywatnych inwestorów na rynku wynajmu krótkoterminowego. Warto zauważyć, że lata niskich stóp procentowych przyciągnęły do tego segmentu kapitał szukający wyższych stóp zwrotu, a w rejonach atrakcyjnych turystycznie obserwowaliśmy wzmożoną aktywność deweloperską. Branża zakwaterowania w ostatnich latach przeżywała dość trudny okres charakteryzujący się niespotykanej skali nieprzewidywalnością prowadzenia działalności. W roku 2022, który miał być szansą na powrót do normalności dla branży, firmy z sektora HoReCa być może będą musiały zmierzyć się z niższym popytem wynikającym się z pogarszającej się sytuacji finansowej gospodarstw domowych. Podobnie jak przed rokiem, postanowiliśmy prześledzić ceny zakwaterowania oraz oszacować stopień wykorzystania miejsc noclegowych w popularnych kurortach. Przy okazji informujemy naszych czytelników, że w miesiącach wakacyjnych odpoczywamy, a kolejną edycję Pulsu Nieruchomości opublikujemy we wrześniu.
Wahania cen w kurortach turystycznych są mocno zależne od kalendarza dni wolnych od nauki szkolnej, choć siła tych wahań jest zróżnicowana regionalnie. Zakwaterowanie w apartamentach zlokalizowanych w kurortach górskich jest najdroższe zimą, w trakcie świąt grudniowych oraz ferii zimowych, zwłaszcza w miejscowościach posiadających ciekawą ofertę dla narciarzy. Wraz z kolejnymi porami roku zakwaterowanie w górach staje się tańsze. W przypadku wypoczynku nad jeziorami obserwujemy dwa sezonowe szczyty w ciągu roku - w trakcie ferii zimowych oraz wakacji, przy czym ofertę letnią charakteryzuje wyraźne zróżnicowanie pomiędzy cenami pobytu w dni powszednie i w weekend. Nad morzem sezon jest najkrótszy – ograniczony wyłącznie do miesięcy letnich. W tym regionie ceny zaczynają wzrastać od kwietnia – w okresie letnim i podczas długich weekendów (majowy, świąteczny) widoczna jest bardzo silna różnica pomiędzy ofertą w dni powszednie i weekendy.
Ceny zakwaterowania w miejscowościach górskich z ofertą dla narciarzy wyraźnie różnią się pomiędzy zimą a latem – z analizowanych miejscowości najsilniejszą różnicę widzimy w Białce Tatrzańskiej. W takich miejscowościach obserwujemy także wyraźnie wyższe zróżnicowanie ceny pomiędzy dniem powszednim a weekendem. Cena w kurortach narciarskich może być także zależna od odległości apartamentu od infrastruktury dla narciarzy. Taką prawidłowość obserwujemy przede wszystkim w Tatrach. Poza Białką Tatrzańską nie jest ona jednak silna. Należy zatem wnioskować, że turysta odwiedzający góry zimą jest zmotoryzowany i ważnym dodatkowym atutem apartamentu jest wygodny parking.
Nad morzem ceny letniego wypoczynku są istotnie wyższe niż w górach – para planująca pobyt w apartamencie musi liczyć się z kosztem noclegu przeciętnie wyższym o blisko 200 zł. Nad morzem różnice cenowe między odpoczynkiem feryjnym a wakacyjnym są widoczne we wszystkich miejscowościach. Wszędzie obserwujemy też wyraźne zróżnicowanie oferty dla dni powszednich oraz weekendu. Dużo silniejsza niż w przypadku miejscowości górskich z dostępem do infrastruktury narciarskiej jest natomiast w przypadku miejscowości nadmorskich zależność pomiędzy cenami noclegów w apartamentach nadmorskich a ich odległością od plaży. Apartamenty położone nie dalej niż 500 metrów od plaży cechują się latem średnio o 30% wyższymi cenami zakwaterowania. W przypadku turysty odwiedzającego nadbałtyckie plaże bliska odległość od linii brzegowej jest zatem istotnym walorem.
Pośrednim wyborem cenowym zarówno w przypadku wakacji, jak i ferii, są kurorty zlokalizowane nad jeziorami. Cena wypoczynku latem jest nieco wyższa niż w górach, ale niższa niż nad morzem, natomiast zimą odwrotnie. Charakterystyczne dla oferty letniej jest jej cenowe zróżnicowanie pomiędzy dniami powszednimi a weekendami. Różnice cen zakwaterowania w tym regionie nie są tak silnie pomiędzy poszczególnymi ośrodkami. Spośród analizowanych lokalizacji najwyższą cenę turysta zapłaci w stolicy polskiego żeglarstwa – Giżycku. Relatywnie najniższą cenę zakwaterowania notujemy w turystycznym centrum województwa podlaskiego – Augustowie.
Dla inwestujących w apartamenty pod kątem wynajmu krótkoterminowego obok oferty cenowej zakwaterowania, istotny jest również stopień wykorzystania miejsc noclegowych. W naszej analizie staraliśmy się zaprognozować obłożenie w sezonie wakacyjnym 2022 jedynie w apartamentach wysokiej jakości, cieszących się bardzo dobrymi ocenami wśród gości. Miejsca noclegowe słabszej jakości będą cechowały się niższym poziomem wykorzystania. Według naszych szacunków w wakacje największy stopień wykorzystania miejsc notujemy w miejscowościach zlokalizowanych nad morzem – spośród analizowanych lokalizacji w Sopocie, Świnoujściu, Ustce i Międzyzdrojach jest to powyżej 80%. W górach stopień wykorzystania miejsc jest nawet o 20 pkt. proc. niższy. W szczególności, miejscowości posiadające rozbudowaną bazę noclegową dla narciarzy, latem cechuje większy odsetek wolnych miejsc. Jedyną miejscowością górską, która pod względem zajętości miejsc może konkurować z lokalizacjami nadmorskimi, jest położona na pograniczu Beskidów Zachodnich i Pienin Szczawnica. W przypadku analizowanych kurortów oferujących wypoczynek nad jeziorami stopień wykorzystania miejsc noclegowych oceniamy na średnio nieco ponad 70%. Obserwowana przez nas liczba transakcji kartami płatniczymi w branży hotelowo-rekreacyjnej wskazuje, że pomimo lekkiego pogorszenia nastrojów konsumentów w związku ze zmianami w sytuacji makroekonomicznej krajowy sezon wakacyjny 2022 nie musi być gorszy od znakomitego 2021, w którym branża HoReCa mogła liczyć na dodatkowe wpływy z tytułu realizacji popytu odkładanego w czasie pandemii.
Ostatni rok stał pod znakiem silnych wzrostów cen gruntów. W analizowanych miejscowościach turystycznych mediana cen ofertowych działek budowlanych wzrosła średnio o ponad 30%. Tak dynamiczny wzrost jest konsekwencją boomu budowlanego w tych miejscowościach w kilku poprzednich latach. Warto zaznaczyć, że poza popytem inwestycyjnym dominującym na tym obszarze, czas pandemii przyniósł wzmożone zainteresowanie terenami o wysokich walorach przyrodniczych ze strony kupujących na własne potrzeby mieszkaniowe. Oceniamy, że szybkie tempo wzrostu cen działek nie utrzyma się w kolejnych latach – wysokie koszty budowy, wzrost stóp procentowych oraz pogarszające się otoczenie makroekonomiczne mogące negatywnie wpłynąć na stronę popytową branży turystycznej zahamują zainteresowanie inwestorów. Warto przy tym dodać, że niektóre z miejscowości turystycznych charakteryzuje już obecnie bardzo niska podaż gruntów i na takich rynkach ogólnie obserwowane trendy prawdopodobnie nie będą odzwierciedlone. Należy także zaznaczyć, że w miejscowościach turystycznych niektóre działki charakteryzują się wyraźnie ponadprzeciętnymi walorami inwestycyjnymi, co sprawia, że porównywanie cen średnich jest mocno uproszczoną percepcją zagadnienia cen.
Regiony turystyczne, co oczywiste, przyciągają inwestorów budujących na własne potrzeby, jak i z zamiarem przyszłego wynajmu. W ostatnich 5 latach sposród 20 analizowanych atrakcyjnych turystycznie powiatów, szczególnie powiaty nadmorskie sytuowały się wyraźnie powyżej średniego nasilenia budownictwa. Przy średniej krajowej 4,1 mieszkania oddawane do użytku na 1000 osób, w powiecie kołobrzeskim oddawano 13,5 mieszkań na 1000 osób, 12,7 w puckim, 11,4 w kamieńskim, 6,4 w nowodworskim i 5,8 w słupskim.
Utrzymywanie się dużego zainteresowania widać w rozpoczętych projektach oraz uzyskanych pozwoleniach w ostatnich latach.
Po zahamowaniu aktywności w 2020 w reakcji na niepewność związaną z epidemią Covid-19, 2021 charakteryzował się dużym zainteresowaniem lokalizacjami w atrakcyjnych turystycznie regionach. W rozróżnieniu góry - jeziora – morze najwięcej jest lokalizacji nadmorskich. W rozróżnieniu budownictwo deweloperskie – budownictwo indywidualne deweloperzy rozpoczynali więcej projektów nad morzem, natomiast inwestorzy indywidualni w górach. Wynika to z prawdopodobnie relatywnie lepszej dostępności działek nad morzem niż w górach (działki w górach są mniejsze, niechętnie sprzedawane przez właścicieli, trudniejsze dla większych projektów deweloperskich). Rysujące się spowolnienie w budownictwie w 2022 w mniejszym zakresie jest widoczne w regionach atrakcyjnych turystycznie. O ile w okresie styczeń-maj 2022 liczba rozpoczętych mieszkań w całym kraju zmalała o 19,5% r/r, to w badanych powiatach nadmorskich zmalała o 3,7% r/r, górskich wzrosła o 11,5% r/r, a nad jeziorami podwoiła się. Sprawdza się zatem podręcznikowa zasada, że atrakcyjna lokalizacja jest na ogół mniej wrażliwa na pogorszenie koniunktury.
