2021-07-08

Ustawa deweloperska 2021 wchodzi w życie. Nowe regulacje będą obowiązywały deweloperów od lipca 2022 r. Rynek rozpoczął intensywne przygotowania do dostosowania swojej działalności do nowych zasad.

Ustawa deweloperska 2021

Ustawa deweloperska 2021 – od kiedy obowiązuje?

Przepisy znowelizowanej ustawy deweloperskiej wchodzą w życie w dwóch etapach. Po 30 dniach od momentu ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw (publikacja nastąpiła 30 czerwca 2021 r.) zacznie funkcjonować Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jako nowy podmiot, którego obsługę zapewni Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Po 12 miesiącach od wejścia w życie ustawy, a zatem od 1 lipca 2022 r. zawarte w przepisach regulacje zaczną obowiązywać deweloperów i inne podmioty związane z funkcjonowaniem rynku, w tym m.in. banki.

Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po tym okresie, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską. Te inwestycje, które zostaną rozpoczęte przez deweloperów przed wejściem w życie nowych przepisów, mogą być realizowane według obecnych regulacji jeszcze przez 2 lata - z uwzględnieniem wybranych przepisów ustawy.

 – Ten okres przejściowy będzie trwał do końca czerwca 2024 r. – mówi Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Czyli wystarczy, że deweloper sprzeda choćby jeden lokal przed 1 lipca 2022 r., wówczas ma 2 lata na dokończenie inwestycji na starych zasadach.

Po tym okresie przejściowym, bez względu na to, czy deweloperowi pozostał jeden lokal czy więcej, każda umowa deweloperska będzie już tworzona według nowych przepisów.

 

Posłuchaj podcastu: Zmiany w ustawie deweloperskiej

Kogo dotyczy ustawa deweloperska? Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Regulacje wpłyną na cały rynek nieruchomości i podmioty z nim powiązane. Wynikające z ustawy zmiany w największym stopniu dotyczą deweloperów oraz banków, bo to na tych ostatnich spoczywać będzie, na mocy nowych przepisów, większa odpowiedzialność za prawidłowe rozliczanie inwestycji i wypłatę poszczególnych transz i środków dla deweloperów.

Duża zmiana, o której mówi rynek i z której zdają sobie sprawę także nabywcy, to powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, czyli również od podatku VAT i innych obciążeń, w wysokości do 1 proc. wartości mieszkania. Szczegółowa wartość tej składki zostanie opublikowana w odpowiednim rozporządzeniu, które zostanie przyjete w najbliższym czasie.

 – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to przede wszystkim dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców mieszkań. Jego wprowadzenie ma na celu wyodrębnienie dedykowanego funduszu, na którym będą gromadzone środki naliczane od każdej wpłaty z tytułu sprzedanego mieszkania. W przypadku problemów dewelopera z realizacją inwestycji nabywca będzie otrzymywał dodatkowo zabezpieczenie, wypłatę – mówi Arkadiusz Firląg, Kierownik Zespołu Produktów Transakcyjnych PKO Banku Polskiego.

Jakakolwiek wpłata na rachunek powierniczy dokonana przez kupującego mieszkanie, czy to z tytułu umowy rezerwacyjnej czy deweloperskiej, wiąże się z tym, że deweloper w 7 dni od tej wpłaty będzie zobowiązany przekazać na oddzielne konto składkę w wysokości odpowiednio 1% wpłaty w przypadku wpłaty na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, 0,1% wpłaty – w przypadku wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Co ważne i niestety trudne, oznacza to, że jeżeli mamy wiele wpłat, bo np. chcemy klientowi pójść na rękę i rozkładamy mu te wpłaty na dużo małych rat np. comiesięcznych, to za każdym razem musimy pamiętać, aby w ciągu 7 dni prowadzić tę składkę od każdej wpłaty – tłumaczy Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Również, jeżeli nabywca dokona jakiejś niedopłaty, bo zapomni czy w danym miesiącu będzie miał opóźnienie w wypłacie pensji i dośle nam resztę tej należnej wpłaty dopiero po kilku dniach, to o ile nie zauważymy takiej wpłaty, bowiem przy wielu inwestycjach będą to przecież tysiące wpłat dla jednego budynku, to okaże się, że bank będzie zobligowany w tej sytuacji zablokować nam finansowanie całej inwestycji i wstrzymać całą budowę.

Dlatego kluczową rolę w prawidłowym wypełnieniu obowiązków wynikających z powołania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, będą odgrywały systemy informatyczne i jak największa automatyzacja odprowadzania składek.

 

Ustawa deweloperska a rachunek powierniczy, czyli jak wybrać bank?

Nowe przepisy niosą także szereg zmian w bankach. Bank dla każdego dewelopera stworzy dodatkowy rachunek, na którym będą rozliczane składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Wypłata z tytułu ostatniego etapu będzie mogła być dokonana dopiero po zweryfikowaniu końcowych aktów notarialnych.

Banki muszą więc zmienić procesy i wdrożyć istotne modyfikacje w systemach informatycznych. Ustawa nakłada na nie obowiązek gromadzenia i przekazwywania dodatkowych informacji, których dotąd nie musiały zbierać – dotyczących inwestycji czy też kwoty należnej składki na rzecz DFG. ZOBACZ JAK BĘDZIE DZIAŁAŁ MIESZKNIOWY RACHUNEK POWIERNICZY Z OBSŁUGĄ DFG.

Wczytując się w przepisy ustawy należy stwierdzić, że to bank będzie podmiotem, który weryfikuje poprawność naliczonej składki, a w przypadku błędów w naliczeniu wstrzymuje wypłaty dewelopera – mówi Arkadiusz Firląg, Kierownik Zespołu Produktów Transakcyjnych PKO Banku Polskiego.

Deweloperzy, którzy będą prowadzić inwestycje po wejściu ustawy szczególnie muszą zwrócić uwagę na specjalizację banku w zakresie mieszkaniowych rachunków powierniczych. Co oznacza specjalizacja?

Przede wszystkim elektronizacja procesu, ważne dla deweloperów jest, aby wszystkie dokumenty dotyczące inwestycji czy później już umów deweloperskich były przekazywane za pośrednictwem bankowości elektronicznej. Ważne jest również raportowanie, z uwagi na fakt, że ustawa wprowadza szerszy zakres pozyskiwania informacji, deweloper z banku powinien utrzymywać pełen pakiet informacji. Banki powinny skupić się na automatyzacji procesu rozliczeń – dodaje Arkadiusz Firląg, Kierownik Zespołu Produktów Transakcyjnych PKO Banku Polskiego.

Należy mieć świadomość, że koszty prowadzenia rachunku powierniczego wzrosną. Banki, obok obsługi składek na rzecz BFG, wielomilionowych zmian informatycznych, będą musiały ponosić także nakłady związane z obsługą płatności.

Teraz na starych zasadach po zrealizowaniu etapu inwestycji, deweloper składa nam dyspozycję przeksięgowania środków z rachunku powierniczego na obsługę kredytu czy inwestycji. A w myśl nowych przepisów do banku będzie należało sprawdzenie czy etap jest zrealizowany, czy są pokryte płatności do ZUS-u i Urzędu Skarbowego i wiele innych. – tłumaczy Roma Stankiewicz Szefowa Zespołu Finansowania Deweloperów Mieszkaniowych w PKO Banku Polskim. – Ponadto na banku będzie spoczywać odpowiedzialność za to, czy końcowy akt zgadza się z umową deweloperską. W momencie, gdy będą jakiekolwiek rozbieżności, to bank będzie musiał otrzymać zgodę nabywców na te zmiany i dopiero wtedy rozliczy projekt i będzie mógł zamknąć rachunek powierniczy. To wszystko złoży się więcna podwyższone koszty prowadzenia rachunku powierniczego.

 

Ustawa deweloperska w praktyce, czyli jakie będą nowe obowiązki dla deweloperów?

Obok powołania i funkcjonowania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, ustawa niesie za sobą również szereg innych zmian istotnych dla deweloperów. Obowiązek otwarcia i uruchomienia rachunku powierniczego przesunięty został na moment zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej. De facto oznacza to więc, że deweloper będzie musiał podpisać znacznie wcześniej cały szereg innych umów, np. z Generalnym Wykonawcą, bo przedstawienie tych dokumentów warunkuje zawarcie umowy o rachunku powierniczym z bankiem. Deweloperzy będą zobowiązani również do dostarczenia bankowi szeregu innych dokumentów np. zaświadczenia z Urzędu Skarbowego, z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz oświadczenia dotyczącego przepływów pieniężnych w rmach inwestycji.

Oznaczać to może, że dla każdego budynku zatrudnimy jedną dodatkową osobę do zajmowania się tymi dodatkowymi administracyjnymi sprawami, które będą na różnych etapach inwestycji się pojawiały – tłumaczy Konrad Płochocki Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zmieni się również sposób weryfikacji, czy dana inwestycja ma szanse na powodzenie w wybranej lokalizacji.

Jeżeli dzisiaj jesteśmy deweloperami i chcemy uzyskać kredyt inwestycyjny w banku, na przeprowadzenie naszej inwestycji to musimy zrobić weryfikację rynkową, czyli np. sprawdzić czy to dobra lokalizacja, czy apartamenty powinny być duże czy małe. Do tej pory było to sprawdzane na podstawie umów rezerwacyjnych. Wprowadzaliśmy inwestycję do sprzedaży, jeżeli było zainteresowanie wśród nabywców, mogliśmy pokazać odpowiednią liczbę umów rezerwacyjnych. Teraz będziemy musieli mieć już zawartą umowę rachunku powierniczego, umowę z generalnym wykonawcą, a także i umowę kredytu – tłumaczy Konrad Płochocki Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Analiza dokumentów przedstawionych przez deweloperów to godziny pracy po stronie banku. Stąd też należy się się liczyć ze wzrostem opłat związanych z kredytem. Może się również zdarzyć, że ten test rynkowy pokaże, że inwestycja jest nietrafiona, ale koszty na weryfikację będą już poniesione przez deweloperów. Patrząc na to z innej strony – takie przepisy nowej ustawy to minimalizacja ryzyka.

Wydaję mi się, że banki będą bardziej chętne, by udzielać finansowania deweloperom na nowych zasadach – mówi Roma Stankiewicz, Szefowa Zespołu Finansowania Deweloperów Mieszkaniowych w PKO Banku Polskim. – W tej chwili, gdy deweloper pokazuje projekt i umowy rezerwacyjne, my wiemy, że bez żadnych konsekwencji nabywcy mogą się z nich wycofać, więc podchodzimy do tego bardzo ostrożnie. W momencie, gdy nabywcy wpłacą już składkę na DFG, to bank będzie mógł założyć, że ta decyzja była podjęta przez kupującego bardziej świadomie. Sądzę, że rezygnacji może być mniej.

Warto tu jednak zaznaczyć, że składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny deweloper będzie odprowadzał od kwot wpłaconych tytułem umów rezerwacyjnych dopiero wtedy, gdy umowa rezerwacyjna zostanie przekształcona w umowę deweloperską.

Na mocy ustawy rozszerza się także zakres prospektu informacyjnego. Jednym z istotnych obowiązków, jaki pojawił się po stronie deweloperów, jest załączenie szkicu osiedla oraz informacji o istniejących obiektach dookoła, które mogą wpływać na jakość życia mieszkańców.

Ponadto, w myśl nowych przepisów, lokale gotowe, kupowane dotąd podobnie jak na rynku wtórnym – również objęte są częścią nowych przepisów ustawy deweloperskiej. Dotyczy to także lokali użytkowych, które kupujący traktuje jako uzupełnienie dla mieszkania, czyli miejsc postojowych w garażach czy też komórek lokatorskich.

 

 

Chcesz porozmawiać o biznesie? Zostaw swój numer, a oddzwoni nasz doradca

Kontakt

 

Informację zawarte na stronie mają charakter informacyjny, reklamowy i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego, usługi doradztwa inwestycyjnego oraz udzielania rekomendacji dotyczących instrumentów finansowych lub ich emitentów w rozumieniu ustawy o obrocie instrumentami finansowymi, a także nie są formą świadczenia usług doradztwa podatkowego ani pomocy prawnej.