Ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r.
Ustawa deweloperska z 2021 - co warto wiedzieć?
Zmiany wynikające z nowej ustawy deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1177).
- Powołano Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), którego zadaniem jest ochrona wpłat nabywców w przypadku upadłości dewelopera lub banku. Deweloper jest zobowiązany do wyliczenia składki od każdej wpłaty nabywcy i wpłacenia jej do banku na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP). Bank odprowadza składkę od wpłaty nabywcy do DFG.
- Okres posiadania rachunków MRP przez deweloperów został wydłużony do dnia, w którym są przenoszone prawa własności ostatniego lokalu wybudowanego w ramach inwestycji, czyli do zakończenia sprzedaży lokali w danym przedsięwzięciu, także wtedy, gdy sprzedawane są lokale już gotowe do odbioru.
- Wpłaty nabywców na MRP są realizowane zgodnie z faktycznym postępem prac na budowie - deweloper ma obowiązek informować o tym na bieżąco nabywcę.
- Wypłaty środków z otwartego MRP na rachunek bankowy dewelopera nie mogą nastąpić wcześniej niż po upływie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przeniesienia własności.
- Rozszerzono zakres kontroli – warunki, na podstawie których bank dokonuje wypłaty środków.
- Bank ma obowiązek przekazywać raporty do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego z informacjami dot. deweloperów / nabywców / MRP / przedsięwzięć deweloperskich i zadań inwestycyjnych / banków prowadzących MRP/ umów z nabywcami / składek na DFG.
- Wypłata środków za realizację ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego ma następować po otrzymaniu przez bank wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność nabywcę w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraził zgodę.
Przedsięwzięcie podlega kontroli, podczas której bank weryfikuje czy deweloper:
- posiada tytuł własności albo prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne
- nie jest podmiotem wszczętego wobec niego postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego – bank zweryfikuje wpisy w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz dane w Krajowym Rejestrze Zadłużonych.
- posiada pozwolenie na budowę albo dokonać zgłoszenia budowy, wobec którego nie został wniesiony sprzeciw
- przeznaczy wypłaty z Otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego na finansowanie lub refinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla którego jest prowadzony ten rachunek
- przeznaczał dotychczasowe wypłaty z Otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego na finansowanie lub refinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla którego jest prowadzony ten rachunek
- nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne
- ma uregulowane wymagalne i bezsporne zobowiązania finansowe wobec wykonawców lub podwykonawców
- opłaca wymagane składki na DFG w należnej wysokości
- nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców, którzy odstąpili od umowy w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego
- ma uregulowane roszczenia regresowe Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to odrębny rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym
- Środki DFG pochodzą m.in. ze składek, które wylicza się na podstawie wpłat nabywców na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy
- Zgodnie z ustawą, deweloper wylicza wysokość składki na DFG i wpłaca ją do banku, który prowadzi Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy, w ciągu 7 dni od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę i nie później, niż przed wypłatą na rzecz Dewelopera. Wysokość składki jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Wysokość stawki określona zostanie rozporządzeniem.
- Bank odprowadza składkę należną od wpłaty nabywcy na odrębny rachunek DFG w ciągu 7 dni od daty wpłaty składki przez dewelopera i nie później, niż w dniu wypłaty środków na rzecz dewelopera. Należy zaznaczyć, że składki odprowadzone przez dewelopera do banku nie mogą pochodzić z wpłat od nabywców.
- Maksymalna wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, nie może przekraczać:
- 1% w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego
- 0,1% w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego
Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny
Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, poza obsługą DFG, prowadzi w systemie teleinformatycznym Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na podstawie danych przekazanych m.in. przez bank i dewelopera. Dane jakie będą cyklicznie przekazywane do Ewidencji przez bank:
- dane o deweloperach, którzy mają MRP
- dane o nabywcach
- dane o banku prowadzącym MRP
- dane o przedsięwzięciach deweloperskich i zadaniach inwestycyjnych
- dane o umowach z nabywcami
- dane o MRP
- dane o składkach na DFG