Przejdź to głównej części strony

Budowa domu – na co zwrócić uwagę przy wyborze działki?

Budowa domu to często najważniejszy projekt w życiu, ale jednocześnie skomplikowany i wieloetapowy proces, który wymaga dokładnego planowania i profesjonalnego nadzoru. W trakcie poszczególnych etapów na budujących czyha wiele pułapek. Z pewnością nie da się przed wszystkimi ustrzec, ale dzięki lekturze naszego poradnika łatwiej będzie dobrze wybrać działkę, architekta, projekt i wykonawcę. W tej części skupimy się na pierwszym etapie, czyli wyborze działki.

Lokalizacja, ukształtowanie, powierzchnia, kształt i wymiary działki

Lokalizacja działki ma kluczowe znaczenie. Trzeba sprawdzić bliskość do pracy, przedszkola, szkół, sklepów i innych usług.

Należy też zwrócić uwagę na ukształtowanie terenu – nierówności mogą zwiększyć koszty przygotowania pod budowę i aranżację przestrzeni wokół domu.

Lokalne przepisy, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), często określają minimalną powierzchnię i szerokość działki, które są wymagane do budowy domu. Na małych działkach lepiej sprawdzą się domy piętrowe, natomiast na większych – parterowe lub piętrowe. Wszystko jednak zależy od indywidualnych preferencji przyszłych mieszkańców.

  • Najłatwiejsze do zabudowy są działki prostokątne lub kwadratowe, czyli takie o jak najbardziej regularnych kształtach.
  • Ważne przy tym, aby prostokąt miał boki zbliżonej długości, bo działkę o wymiarach 10 m na 100 m, choć można uznać za sporą, jednak można na niej wybudować niezbyt wiele.
  • Działki trójkątne lub o kształcie trapezu mogą być większym wyzwaniem niż te o kształcie zgrabnego prostokąta.

Drogi dojazdowe

Najlepiej, jeśli działka przylega do drogi publicznej. Działki z dostępem za pośrednictwem terenu prywatnego mogą generować dodatkowe problemy. Trzeba wtedy ustalać służebności gruntów lub określać ich współwłasność. Warto to dokładnie sprawdzić, zanim wystąpi się o pozwolenie na budowę.

Należy też zwrócić uwagę na to, czy droga jest utwardzona. Jeśli nie jest, można zapytać w gminie, czy planuje jej budowę, a jeśli tak, to jaka będzie jej szerokość.

  • Może się zdarzyć, że gmina w przyszłości ma plan i zechce wykupić kawałek naszej działki (np. metr lub półtora) pod zaplanowaną drogę.
  • Jeśli chcielibyście wybudować na działce dom modułowy, może okazać się, że duży dźwig nie będzie w stanie dojechać do posesji, aby postawić taki budynek w przypadku drogi gruntowej.

Dostęp do mediów

Dostępność mediów, takich jak prąd, gaz, woda i kanalizacja, to kluczowa informacja.

  • Doprowadzenie niezbędnych przyłączy może być bardzo kosztowne i czasochłonne, jeśli działka jest położona daleko od innych miejscowości.
  • Jeśli w pobliżu nie ma kanalizacji, wtedy trzeba wybudować szambo – jednak nie każdy chce przecież z niego korzystać. Może to stanowić ograniczenie przy budowie domu w konkretnym miejscu.
  • Warto zapytać pracowników urzędu miasta lub gminy, kiedy będzie możliwe podłączenie do sieci oraz z jakimi opłatami może to się wiązać.

Weryfikacja stanu prawnego działki

Informacji o statusie prawnym działki dostarczy księga wieczysta i urząd miasta lub gminy. MPZP pokaże natomiast, jakie są możliwości budowlane i ograniczenia na danym terenie, np. odnośnie do wysokości budynku lub kształtu dachu. W przypadku braku MPZP, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Analiza przepisów MPZP to ważny element procesu budowy domu, ponieważ wpływa bezpośrednio na projekt budynku.

Odległość domu od granicy działki

Przepisy budowlane określają minimalną odległość budynku od granicy działki. Jest to ważne dla zapewnienia prywatności, bezpieczeństwa i dostępu do światła.

  • Należy uwzględnić odległość od dróg i innych budynków.
  • Standardowo, od granicy działki należy odsunąć budynek na 4 m w przypadku ściany z oknami lub 3 m w przypadku ściany bez okien i drzwi).
  • Zdarza się, że lokalne przepisy narzucają większe odległości.

Ekspozycja na strony świata

Orientacja działki względem stron świata jest bardzo ważna. Ekspozycje południowe i zachodnie są preferowane w przypadku budowy domu energooszczędnego. To w właśnie na te strony świata powinny wychodzić duże okna, które pozwolą zaoszczędzić energię. Podobnie w przypadku fotowoltaiki – najczęściej instaluje się ją na dachu skierowanym na południe.

Rodzaj i jakość gruntu

Poza tym istotne są warunki gruntowe. Badania gruntu mogą wykazać np. wysoki poziom wód gruntowych i warto je przeprowadzić jeszcze przed zakupem działku. Ma to ogromne znaczenie dla budowy fundamentów, piwnicy lub zrobienia odwodnienia działki. Może się okazać, że na takiej działce nie uda się postawić budynku, o jakim marzyliśmy.

Budowa domu to proces, który wymaga odpowiedniego planowania i koordynacji na każdym etapie budowy domu. W tym artykule omówiliśmy tylko elementy, na które trzeba zwrócić uwagę przy zakupie działki. W kolejnych opowiemy o wyborze ekipy budowlanej, projektu lub architekta.